「まとまった資金が必要だが、住み慣れた家からは離れたくない」というときに選択肢として挙がるのが、自宅のリースバックです。契約内容を十分に理解しないまま契約してトラブルになる例も見られることから、国土交通省は消費者向けに「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しています。その内容を踏まえて整理します。
仕組み
リースバックは、売買契約と賃貸借契約の組み合わせです。
- 自宅を事業者に売却し、売却代金を受け取る
- 同時に、事業者と賃貸借契約を結ぶ
- 以後は、毎月の家賃を払って住み続ける
所有者ではなくなるため、固定資産税などは基本的に負担しなくなります。一方で、家賃の支払いが始まり、所有権は事業者に移るため、設備の設置やリフォームには事業者の承諾が必要になることがあります。
利点
- まとまった資金を一度に得られる（老後資金、事業資金、借入れの返済、相続に備えた資産の整理など）
- 引っ越さずに、同じ家で暮らし続けられる
- 将来、条件次第で買い戻せる場合がある
注意点①：いつまで住み続けられるか
ガイドブックでは、リースバックの賃貸借は定期借家契約が多いとされています。定期借家契約は、期間が満了すれば契約が終わり、再契約には双方の合意が必要です。事業者が再契約に応じなければ、退去しなければなりません。
契約の種類、契約期間と再契約の条件、事業者が物件を第三者に売って貸主が変わる可能性を、口頭の説明ではなく契約書で確認します。
注意点②：売却価格と家賃の総額
売却価格と家賃の水準は、事業者や物件によって大きく異なります。ガイドブックは、住み続ける期間に支払う家賃の総額と売却代金を比べてみることを勧めています。住む期間が長くなるほど、支払う家賃の合計が売却代金に近づき、超えることもあり得ます。
- 売却価格が相場から大きく外れていないか、複数の事業者から提案を受けて比べる
- 通常の売却で得られる価格の目安も、あわせて確認する
- 何年住むつもりかを想定し、家賃総額を計算する
注意点③：買戻しと契約の解除
- 買戻し：買い戻せる場合もありますが、条件によっては実際には難しいこともあります。買戻しの価格、期限、条件を契約書で確認します
- クーリング・オフ：宅地建物取引業法のクーリング・オフは、宅建業者に売る場合には適用されないとされています。リースバックの事業者が宅建業者であれば、使えない可能性があります
- 不実の告知など不当な勧誘があった場合は、消費者契約法により契約を取り消せる場合があります
契約前に確認すること
ガイドブックが挙げる確認事項をまとめると、次のとおりです。
- 契約を急がず、家族・親族と相談したか
- 解約時の違約金の有無と金額
- 設備が故障したときの修繕費の負担、設備の設置の可否
- 退去時の原状回復の費用
- 契約者が亡くなった場合の扱い（相続人への影響）
- 買戻しの条件と価格
- 口頭の説明ではなく、契約書に書かれているか
住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済して抵当権を抹消できるかも前提になります（「住宅ローンが残っている家を売る」）。
ほかの方法と比べる
ガイドブックも、通常の売却やリバースモーゲージなど、ほかの手法と比べて選ぶことを勧めています。
| 方法 | 所有権 | 住み続けられるか | 毎月の支払い |
|---|---|---|---|
| リースバック | 事業者に移る | 契約の期間・条件による | 家賃 |
| リバースモーゲージ | 自分に残る（担保に入る） | 原則として住み続けられる | 利息のみ等（商品による） |
| 通常の売却＋住み替え | 買主に移る | 転居が必要 | 新居の住居費 |
リバースモーゲージの仕組みは「リバースモーゲージ」で解説しています。売却に伴う税金（譲渡所得）の扱いも方法によって変わるため、あわせて確認が必要です。
当社では、リースバックをご検討の方に、通常の売却や他の方法と比べたときの手取りや住まいの見通しを、中立的な立場で整理してお伝えしています。
契約条項の個別判断は弁護士に、売却に伴う税務は税理士にご確認ください。
