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不動産を売った後に、雨漏りやシロアリ、設備の故障などが見つかることがあります。このとき売主が負う責任が「契約不適合責任」です。2020年4月施行の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」から考え方が変わりました。売主として何を準備し、契約で何を決めておくかを整理します。

「瑕疵」から「契約の内容に適合しない」へ

改正後の民法では、売主が引き渡した物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合に、売主が責任を負います。判断の基準は「欠陥があるかどうか」そのものよりも、契約で何を約束したかです。

たとえば、築年数の古い建物で「給湯器は経年により不具合の可能性がある」と契約書や付帯設備表に明記して売った場合、その不具合は契約の内容に織り込まれていると考えやすくなります。逆に、何も書かずに引き渡した後で不具合が出れば、契約の内容に適合しないと主張されやすくなります。

買主が求められる4つのこと

法務省の資料では、買主に帰責事由がある場合はいずれもできず、損害賠償は売主に帰責事由がある場合に限られると整理されています。改正前は、修補などの請求や代金減額が認められる場面が限られていたため、売主が求められる対応の幅は広がったと考えておくのが実務的です。

通知期間——「知った時から1年」

種類・品質に関する不適合について、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、上の4つの請求ができなくなります（民法566条）。ただし、売主が引渡し時にその不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は、この制限はかかりません。

この「1年」は、引渡しからではなく買主が知った時から数えます。民法のままだと、売主はいつまで責任を問われるかが読みにくいため、契約で期間を定めるのが一般的です。

なお、この通知期間の定めは、条文上種類・品質についての不適合を対象としています。土地の面積が足りないといった数量の不適合は、この1年の制限の対象とされていません。土地の売買では、登記簿の面積で売る（公簿売買）のか、測量した面積で精算する（実測売買）のかを、契約で明確にしておきます。

免責特約はどこまで有効か

個人が売主の場合、特約で責任の範囲や期間を限定したり、責任を負わないと定めたりすることは可能です。ただし、次の点に限界があります。

• 売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れません（民法572条）
• 契約書の免責の文言と、物件状況報告書（告知書）・付帯設備表の記載が食い違うと、争いの原因になります
• 「責任を負わない」とした場合、買主が慎重になり、価格や条件の交渉につながることがあります

実務では、築年数や建物の状態に応じて、対象とする部位（雨漏り、シロアリ、構造の腐食、給排水管の故障など）と期間を限定する形がよく使われます。古家付き土地として売る場合は、建物について責任を負わない旨を定めることもあります。

業者が売主の場合は制限がある

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、宅建業法40条により、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は結べません。これに反する特約は無効です。なお、業者どうしの取引にはこの制限は適用されません（同法78条2項）。

また、事業者と消費者の契約には消費者契約法が適用され、事業者の損害賠償責任を全部免除する条項は原則として無効です。個人売主どうしの売買とは、免責の自由度が大きく違います。

売主として準備すること

1. 物件状況報告書（告知書）を正直に、具体的に書く：雨漏りの履歴、修繕の時期と内容、近隣とのトラブル、地中の埋設物など、知っていることは記載します
2. 付帯設備表で、残す設備・撤去する設備と、それぞれの故障・不具合の有無を明記します
3. 契約書の責任の対象と期間を、建物の状態に合わせて決めます
4. 必要に応じて、売却前の建物状況調査（売却前のインスペクション）で状態を確認し、契約の内容に反映させます

当社では、売却の準備段階で告知書と付帯設備表の記載を一緒に確認し、物件の状態に合った契約条件をご提案しています。

法務の個別判断は、弁護士にご確認ください。