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中古住宅を売るとき、買主がいちばん不安に感じるのは「見えない部分の状態」です。その不安に応える方法の一つが、専門家による建物状況調査（インスペクション）です。宅建業法では、媒介契約・重要事項説明・売買契約の各段階で、この調査に関する手続きが組み込まれています。売主の立場から、何が分かり、何が分からないのかを整理します。

建物状況調査とは

国の講習を修了した建築士である既存住宅状況調査技術者が、国が定めた方法基準に従って行う調査です。対象は主に次の2つです。

• 構造耐力上主要な部分（基礎など）
• 雨水の浸入を防止する部分（外壁など）

これらに生じているひび割れや雨漏りなどの劣化・不具合の有無を調べます。マンションについても、住戸内・住戸外それぞれの調査方法が基準に定められています。

宅建業法での位置づけ

2018年4月の改正宅建業法の施行以来、建物状況調査は取引の流れに組み込まれています。

重要事項説明の対象となるのは、原則として調査から1年を経過していないものです。2024年4月からは、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年に延びました（宅建業法施行規則16条の2の2）。売り出しから時間が経つと、せっかくの調査結果が説明の対象から外れることがあるため、実施の時期は売却の計画と合わせて決めます。

売主にとってのメリット

• 買主の不安を減らせる：第三者の調査結果があると、買主は建物の状態を判断しやすくなります
• 契約の内容を明確にできる：見つかった劣化を事前に把握し、告知書や契約書に反映できます。引渡し後の「聞いていない」という争いを減らす助けになります（売主の契約不適合責任）
• 価格交渉の根拠が整理される：補修が必要な箇所が分かれば、補修してから売るか、現状のまま価格に織り込むかを選べます
• 保険などの検討材料になる：既存住宅売買瑕疵保険（瑕疵があった場合の修補費用等を保証する保険で、調査とは別の制度）を検討する際にも、建物の状態を把握しておくことが出発点になります

調査の限界

建物状況調査には、次のような限界があります。

• 瑕疵の有無を判定するものではありません。国土交通省の標準媒介契約約款にも、その旨が明記されています
• 対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分で、建物のすべてを調べるものではありません。調査の方法によっては、確認できない部分も残ります
• 調査時点の状態を示すもので、将来の不具合がないことを保証するものではありません

「調査を受けたから責任がなくなる」わけではない点は、売主として理解しておく必要があります。

実施するかどうかの判断

調査は義務ではなく、売主・買主どちらが依頼することもできます。売主の側で事前に行うことが向いているのは、たとえば次のような場合です。

• 築年数が経っていて、買主が建物の状態を気にしやすい
• 過去に雨漏りや補修の履歴がある
• 住まなくなって時間が経ち、売主自身も状態を把握していない
• 相続した家で、建物の履歴を知る人がいない

一方、古家付き土地として建物を取り壊す前提で売る場合は、建物状況調査の意味は小さくなります。

売主が事前に行う場合は、売り出しの前が適しています。結果を告知書や販売資料に反映でき、補修するかどうかも価格を決める前に判断できるからです。買主が購入を検討する段階で調査を希望することもあります。調査では建物に立ち入るため、日程や範囲について売主の協力が必要になります。

調査を依頼するときの注意

• 既存住宅状況調査技術者は、国土交通省のページから案内されている検索サイトで探せます。建築士事務所に所属している技術者かを確認します
• 調査の範囲（小屋裏・床下に入るか、共用部分をどこまで見るか）と、報告書の形式を事前に確認します
• 1年（鉄筋コンクリート造等の共同住宅等は2年）以内の調査結果は、重要事項説明で買主に概要が説明されます。不具合の記載があればそれも伝わる前提で、補修や告知の方針を決めておきます

当社では、売却のご相談の際に、建物の状態と売り方に応じて調査の要否を一緒に検討し、結果を告知書・契約条件に反映するところまでお手伝いしています。

法務の個別判断は、弁護士にご確認ください。建物の状態については、建築士にご確認ください。