道路から細い通路を通って奥の敷地に入る土地を、形から「旗竿地」と呼びます（行政の案内などでは「路地状敷地」と呼ばれます）。旗竿地や、道路に接する部分が短い土地は、周辺の整形地より安く見られることが多い一方、建て替えができるかどうかで評価が大きく分かれます。売却の前に確認すべき点と、売り方の考え方を整理します。
接道義務——「道路」に「2m以上」
建築基準法43条により、建物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。ここでの確認は2段階です。
- 接している道が「建築基準法上の道路」か：見た目が道でも、法律上の道路でなければ接道とは認められません。名古屋市では、道路の種別を「指定道路図」などで調べられます
- 接している長さが2m以上あるか：旗竿地では、通路部分の最も狭いところの幅が問題になります。塀や擁壁で実際の幅が狭くなっていないか、通路部分が本当に自分の土地か（隣地との境界）も確認します
通路が2mに満たない、通路の一部が隣地のものだった、という場合は、原則として建て替えができません。
名古屋市の案内で示されている通路幅の目安
名古屋市の「敷地と道路との大切な関係」のページでは、路地状敷地について、路地状部分の長さに応じた幅が示されています。
| 路地状部分の長さ | 必要な幅 |
|---|---|
| 15m未満 | 2m以上 |
| 15m以上25m未満 | 2.5m以上 |
| 25m以上 | 3m以上 |
通路が長い旗竿地では、2mあっても足りない場合があるということです。また建築基準法43条3項では、特殊建築物や階数3以上の建物など、用途・規模によって地方公共団体が条例で制限を付け加えられるとされています。建てる建物の用途や規模によって条件が変わりうるため、個別の敷地については名古屋市の建築指導課（道路の扱いを担当する窓口）に確認するのが確実です。
接道を満たさない場合の道筋
- 43条2項の認定・許可：幅員4m以上の道に接する場合の認定や、敷地の周囲に広い空地があるなどの基準に適合し、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可する場合には、接道義務の例外として建築できることがあります
- 隣地の一部を買う・借りる：通路を広げて条件を満たす方法です
- 隣地の所有者に売る：隣地と一体にすると価値が上がるため、隣地にとって買う理由がある場合があります
建て替えができない土地の出口は「相続した土地が「売れない」と言われたら」でも整理しています。
評価のされ方
旗竿地は、一般に次の点で整形地と比べて評価されます。
- 建物を建てられる部分の広さと形：通路部分は建物を建てる場所として使いにくいため、実際に使える「旗」の部分の広さと形が重視されます
- 通路の使い方：通路に車を停められるか、車の出し入れがしやすいか
- 工事のしやすさ：通路が狭いと、解体・建築の重機や資材の搬入が難しく、工事費が上がることがあります
- 日当たり・プライバシー：周囲を建物に囲まれやすい一方、道路から離れていて静かという面もあります
- 上下水道・ガスの引き込み：通路部分を通して配管されているか、隣地を通っていないか
通路部分が単独所有ではなく、隣地と共有になっている、あるいは隣地と通路を互いに使い合う取り決めがある、という旗竿地もあります。その場合は、共有持分や取り決めの内容が書面で残っているかが、買主の判断材料になります。
評価への影響は、これらの条件と周辺の需要によって一律ではありません。周辺で旗竿地がどのような条件で取引されているかを、個別に見て判断します。
売り方の選択肢
| 売り方 | 考え方 |
|---|---|
| 一般の住宅用地として売る | 接道を満たし、建て替えができる場合。通路幅・車の出し入れなどの条件を分かりやすく示す |
| 隣地に売る | 隣地と一体にすると整形地になる、接道が改善するなど、隣地にとっての利点がある場合 |
| 古家付きで売る | 建て替えに制約がある、または工事費がかかる場合に、今の建物を使いたい買主を探す |
| 買取で売る | 時間をかけられない、条件の整理が難しい場合。価格は仲介より低くなりやすい |
売却前に揃える資料
- 確定測量図または地積測量図（通路部分の幅を確認するため）
- 前面道路の種別が分かる資料（指定道路図など）
- 建築確認・検査済証など、今の建物の建築時の書類
- 上下水道・ガスの配管図（引き込みの経路）
当社では、旗竿地や接道の短い土地について、名古屋市の窓口での確認を含めて建築の条件を整理し、条件に合った買主層と売り方をご提案しています。
建築の可否の個別判断は、名古屋市の担当窓口または建築士にご確認ください。
