古くからの住宅地では、幅4mに満たない道に面した土地が少なくありません。こうした道の多くは、建築基準法42条2項によって「道路」とみなされており、建て替えのときに敷地の一部を道路として後退させる（セットバック）必要があります。後退する面積は売却価格にも、買主が建てられる建物の大きさにも関係するため、売主として事前に把握しておくべき点を整理します。
2項道路とは
建築基準法では、原則として幅4m以上のものを「道路」とし、建物の敷地はこの道路に2m以上接する必要があります。ただし、この規定が適用されるようになった時点ですでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます（42条2項）。これが「2項道路」です。
名古屋市の案内では、2項道路として、基準時（原則として昭和25年。山田・楠・富田・南陽地区は昭和31年、志段味地区は昭和36年、有松地区は昭和37年）以前から建物が立ち並んでいた、名古屋市が管理する幅1.8m以上の道や、旧市街地建築物法で指定された幅2.7m以上の建築線などが挙げられています。
セットバックの考え方
2項道路では、道路の中心線から水平距離2mの線が、道路の境界線とみなされます。
| 道の状況 | みなし境界線 |
|---|---|
| 両側が宅地 | 道路の中心線から2mの線（両側がそれぞれ後退する） |
| 片側が崖地・川・線路敷地など | 崖地等の側の境界線から、道の側へ4mの線（反対側だけが後退する） |
たとえば幅3mの道で両側が宅地なら、中心線から各側1.5mの位置に現在の境界があり、それぞれ0.5mずつ後退する計算になります。片側が川の場合は、宅地の側だけが1m後退します。なお、特定行政庁が幅6m以上を道路とする区域では、扱いが異なります。
名古屋市の案内では、道路の中心の位置について、認定道路では道路の中心、認定外の公道では名古屋市が管理する道路の中心から2mとされています。私道の場合は、関係する権利者との協議で中心線を確定してから後退することになります。
後退部分の扱い
- 後退した部分は敷地面積に含まれません（名古屋市の案内）。建ぺい率・容積率は、後退後の面積で計算します
- 後退部分は道路とみなされるため、そこに建物や門・塀などを設けることはできません
- 後退部分の土地の所有権は、自動的に市に移るわけではありません。所有したまま道路として使う形と、寄附する形があります
名古屋市には、主な木造住宅密集地域を対象とした生活こみち整備促進事業があり、後退用地を通路として整備する費用の助成、一般の通行への協力に対する奨励金、寄附道路として無償で譲渡する場合の分筆測量・分筆登記費用の一部助成などが設けられています。整備に着手する前の申請と事前相談が必要です。この事業では、後退を示すプレートと鋲も市から支給されるとされており、現地にこうした表示がある場合は、過去に後退・整備が行われた手がかりになります。
道路として使われている土地の固定資産税は、非課税となる場合があります。後退部分が対象となるか、届出が必要かは、区を担当する市税事務所に確認します。
売却のときに説明すること
2項道路に面した土地は、重要事項説明で前面道路の種別と、後退が必要なことが説明されます。売主として準備しておきたいのは次の点です。
- 前面道路の種別：指定道路図などで2項道路にあたるかを確認する
- 後退の要否と、後退する距離・面積：すでに後退済みか、将来の建て替え時に後退が必要か
- 後退後の有効な敷地面積：登記上の面積と、建物を建てられる面積の差
- 後退部分の現況：塀・植栽・駐車スペースなどが後退部分にかかっていないか
- 後退部分の所有と管理：分筆・寄附をしているか、私道の場合は持分や通行・掘削の承諾の状況
特に、登記上の面積だけを見て価格を考えると、買主が建て替え時に使える面積との差が後から問題になります。後退後の面積を前提に価格と説明を組み立てることが、引渡し後の争いを防ぎます。
測量と確認の順番
- 確定測量図がある場合は、道路の中心線と後退線が示されているかを確認します
- 中心線が確定していない場合、特に私道では、関係する権利者との協議が必要になり、時間がかかることがあります
- 個別の道について2項道路にあたるか、どこが中心線かは、名古屋市の建築指導課の道路の扱いを担当する窓口で確認できます
接道に関する条件は、旗竿地など敷地の形とも関係します（旗竿地・接道の短い土地）。当社では、売却の前に前面道路の種別と後退の要否を確認し、後退後の面積を前提とした価格と説明資料を整えてから売り出すようにしています。
建築の可否や道路の扱いの個別判断は、名古屋市の担当窓口・建築士・土地家屋調査士にご確認ください。
