「査定額」は、売れる価格の約束ではなく、不動産会社が「この価格なら売れるだろう」と見込んだ数字です。どう計算されているかを知っておくと、複数の査定を比べるときに迷いません。
3つの計算方法
| 方法 | 考え方 | 主に使う物件 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 近隣で最近成約した似た物件の価格をもとに、立地・築年・階数・向きなどで補正する | 戸建、区分マンション、土地 |
| 収益還元法 | 物件が生む年間の純収益を、利回り（還元利回り）で割り戻して価格を出す | 一棟マンション・アパート、ビル、店舗などの収益物件 |
| 原価法 | 同じ建物を今建てたらいくらか（再調達原価）から、築年による減価を引き、土地の価格を足す | 戸建の建物部分、特殊な建物 |
住まいの査定は取引事例比較法が中心、収益物件は収益還元法が中心で、取引事例を補助的に使います。収益物件では「どの利回りで割り戻したか」が価格を大きく左右するため、査定書の利回りの根拠を必ず確認します。
机上査定と訪問査定
- 机上査定：登記情報・公図・周辺事例・賃貸状況などの資料だけで出す目安。早いが幅がある
- 訪問査定：現地で建物の状態、日当たり、周辺環境、境界、越境、設備を確認して出す。契約前の価格判断にはこちらが必要
机上査定の段階では「上限・下限」の幅で見ておき、訪問査定で絞り込むのが現実的です。
査定書で見るべき項目
- 採用した取引事例：いつ、どこの、どんな物件か。成約価格か売出価格か（売出価格は実際より高いことが多い）
- 補正の内容：事例と比べて何をプラス・マイナスしたか
- 収益物件なら、純収益と利回り：経費に何を入れたか、空室率をいくつにしたか、利回りの根拠
- 査定額と「売出提案価格」の違い：売り出す価格は、交渉の余地を見込んで査定額より少し高く設定することが多い
- 売却期間の想定：3か月で売る前提か、半年か
高い査定にどう向き合うか
複数の会社に査定を頼むと、1社だけ突出して高いことがあります。理由は主に二つで、「根拠のある強気」か「媒介契約を取るための高値」です。見分け方は、上の1〜3の根拠を聞くこと。根拠が事例と数字で説明できるなら検討の価値があり、説明できないなら、売り出してから値下げを重ねる展開になりがちです。
高く売り出して長く売れ残ると、「売れ残り物件」として見られて最終的な成約価格が下がることもあります。査定額は「高い順」ではなく「根拠が納得できる順」で見るのが結果につながります。
買取価格との関係
当社のような買取の価格は、査定（市場で売れる価格）から、再販までの期間・修繕・リスク・利益を差し引いた金額になります。市場価格より低くなる代わりに、期間と確実性を取る選択肢です。売却でも買取でも、まず「市場で売れる価格の根拠」を共有するところから始めます。
