不動産会社に仲介を依頼して売買が成立すると、仲介手数料を支払います。金額は法律で上限が決まっており、それ以下なら自由です。仕組みを知っておくと、「安い会社を選ぶ」より先に見るべきことが分かります。
上限の計算
売買価格（税抜）に対して、次の率を合計したものが上限です（別途消費税）。
| 売買価格 | 上限の率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
400万円を超える物件は、「売買価格 × 3% ＋ 6万円」（＋消費税）という速算式で同じ金額になります。たとえば3,000万円なら 96万円＋消費税。1億円なら 306万円＋消費税です。
低額物件の特例
空き家の流通を促すため、800万円以下の物件については、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受け取れる特例があります（2024年7月改正。媒介契約時に説明と合意が必要）。地方の空き家や小さな土地で、通常の計算では手数料が少なすぎて会社が動きにくい問題への対応です。
両手と片手
- 片手仲介：売主側と買主側に別々の会社が付き、それぞれが自分の依頼者から手数料を受け取る
- 両手仲介：一社が売主・買主の両方を仲介し、双方から手数料を受け取る
両手自体は違法ではなく、売主にとっても買主を早く見つけられる利点があります。問題は、両手にするために他社からの紹介を断る「囲い込み」です。売主は買主候補を狭められ、売却の機会と価格を失います。
2025年1月から、レインズ（不動産会社間の情報網）の「取引状況」を売主が確認できる仕組みが整備され、他社からの問い合わせを不当に断る行為は監督処分の対象として明確になりました。
売主が確かめること
- レインズの登録証明書をもらい、「公開中」になっているか、自分でも確認する（専任・専属専任では登録が義務）
- 「他社からの問い合わせは何件ありましたか」と定期報告の際に聞く
- 手数料の値引きを申し出る会社より、販売活動の内容（どの媒体に、どんな写真と文章で、誰に紹介するか）を説明できる会社を選ぶ
払うタイミング
手数料は売買契約の成立時に請求権が発生します。実務では、契約時に半金・決済時に残り半金、または決済時に全額、という扱いが多いです。契約が白紙解除（ローン特約など）になった場合は、手数料は発生しません。手付解除や違約解除の場合は扱いが分かれるため、媒介契約書を確認します。
手数料以外にかかる費用
仲介手数料とは別に、印紙税、登記費用（抵当権抹消）、測量費、場合により解体費・残置物処分費・譲渡所得税がかかります。「手数料が安い」ことより、これら全体を含めた手取りの見積りを最初に出してもらうことが、結果的に損をしない方法です。
当社では、媒介契約の前に手数料と諸費用を含めた手取りの試算をお渡しし、販売活動の内容を書面でお約束しています。
