所有する住まいで、過去に家族や入居者が亡くなっている——売却や賃貸の際に、それをどこまで伝えるべきか悩む方は少なくありません。国土交通省は2021年（令和3年）10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、不動産会社が告げるべき範囲の考え方を示しました。売主・貸主として知っておきたい点を整理します。
ガイドラインの位置づけ
このガイドラインは、宅地建物取引業者が取引の相手方に対して負う義務の解釈を整理したものです。対象は居住用の不動産で、オフィスなどは含まれません。
売主・貸主自身の民法上の責任（契約の内容に適合しない場合の責任など）を直接定めるものではありませんが、取引の実務はこの考え方を基準に進みます。売主が不動産会社に伝えた内容が、そのまま買主・借主への説明の基礎になります。
原則として告げなくてよい場合
| 場面 | 賃貸 | 売買 |
|---|---|---|
| 自然死（老衰・病死など） | 原則告げなくてよい | 原則告げなくてよい |
| 日常生活の中での不慮の死（自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、誤嚥など） | 原則告げなくてよい | 原則告げなくてよい |
| 隣接住戸や、日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で起きた死 | 原則告げなくてよい | 原則告げなくてよい |
| 上記以外の死（特殊清掃等が行われた場合を含む）で、事案の発生（特殊清掃等の場合は発覚）から概ね3年経過 | 原則告げなくてよい | 期間の目安なし |
ポイントは、「概ね3年」の目安は賃貸借に限った考え方であることです。売買については期間の目安が示されておらず、取引判断への影響を個別に考えることになります。
告げる必要がある場合
次の場合は、告知が必要になるとされています。
- 自然死や不慮の死でも、長期間発見されずに特殊清掃等が行われた場合は、「原則告げなくてよい」の対象から外れ、告知が必要になりえます（賃貸では、上の「概ね3年」の考え方が適用されます）
- 事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案（賃貸で3年を経過した後も）
- 買主・借主から事案の有無を問われた場合（経過期間や死因にかかわらず、調査で分かったことを告げる）
- その他、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合
告げる内容と、伝えなくてよいこと
告げる場合の内容は、次のとおりとされています。
- 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）
- 場所
- 死因（自然死・他殺・自死・事故死などの別。不明ならその旨）
- 特殊清掃等の有無
一方で、亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様や発見状況などは告げる必要はないとされています。亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏に配慮することが求められています。後日のトラブル防止のため、書面で伝えることが望ましいともされています。
不動産会社の調査と、売主の告知
ガイドラインでは、不動産会社には、事案を疑わせる特段の事情がない限り、自ら周辺住民に聞き込んだり、インターネットで調べたりする義務はないとされています。媒介の場合は、売主・貸主に告知書（物件状況報告書）への記載を求めることで、通常の調査義務を果たしたものとされます。
つまり、情報の出発点は売主・貸主の告知です。売主として次の点を意識しておきます。
- 知っている事案は、告知書に正確に記載する。故意に告げなかった場合、売主自身の責任が問題になります
- 告げるか迷う事案は、自己判断で省かず、不動産会社に相談したうえで扱いを決める
- 相続した家などで分からないことは、「不明」と伝える
- 家族が自宅で療養の末に亡くなった場合は、自然死として原則告げなくてよい類型にあたります。ただし、発見までに時間がかかり特殊清掃等を行った場合は扱いが変わるため、その有無を確認しておきます
ガイドラインでも、不明・無回答だった場合はその旨を伝えれば足りるとされています。分からないことを推測で書くより、分かる範囲を正確に伝えるほうが、後のトラブルを防げます。
売却への影響をどう考えるか
告知が必要な事案があっても、売却ができないわけではありません。建物の状態、リフォームの有無、立地、事案からの経過など、買主が判断する材料は事案以外にも多くあります。大切なのは、事実を正確に伝えたうえで、物件の価値を説明できる状態にすることです。
告知の扱いは、契約上の責任とも関係します。契約で何を伝え、何を約束したかが、引渡し後の争いを防ぐ基礎になります（売主の契約不適合責任）。
当社では、告知書の作成の段階から、ガイドラインに沿って伝える範囲と伝え方を一緒に検討し、亡くなった方やご家族への配慮を前提に売却を進めています。
法務の個別判断は、弁護士にご確認ください。