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賃貸物件が増え、不動産所得が大きくなってくると、「資産管理法人（資産管理会社）を作ったほうがよいのでは」という話が出てきます。法人を使う目的は、税率の差を生かすこと、家族に所得を分けること、相続に備えることなどさまざまですが、設立と運営には費用と手間がかかり、方式によっては効果がほとんど出ないこともあります。判断の前提となる仕組みを整理します。

個人と法人の税率の構造

個人の不動産所得は、給与などほかの所得と合算され、超過累進税率で所得税がかかります。国税庁の速算表では、所得税の税率は次のとおりです。

これに加えて復興特別所得税がかかり、個人住民税の所得割（標準税率10%）も課されます。

一方、法人の所得には法人税がかかります。資本金1億円以下の中小法人などでは、年800万円以下の部分は15%、800万円を超える部分は23.2%です（15%は租税特別措置による軽減税率で、本則は19%。大法人との完全支配関係がある法人などは除かれます。2025年4月1日以後に開始する事業年度では、所得が年10億円を超える場合に800万円以下の部分の税率が17%になります）。このほか、地方法人税、法人住民税、法人事業税がかかります。

つまり、個人の所得が高く高い税率帯に入っている人ほど、法人に所得を移したときの税率差が大きくなります。逆に、ほかの所得が少なく低い税率帯にとどまる人では、税率差による効果は小さくなります。

法人ならではの費用と手間

税率差だけで判断すると見落としやすいのが、法人の固定的な負担です。

• 設立費用：登記の費用、定款の作成など
• 法人住民税の均等割：赤字でも毎年かかる
• 税理士報酬：法人の決算・申告は個人より手間がかかる
• 社会保険：役員報酬を支払う場合、社会保険の加入が必要になる
• 事務：帳簿、議事録、法人口座の管理、役員報酬の決定手続き

これらの負担を、法人を使うことで減る税額が上回るかどうかが、判断の出発点です。

方式1：管理委託方式

個人が物件を持ったまま、管理業務を資産管理法人に委託し、管理料を法人に支払う方式です。

• 物件の名義を変えないので、移転の税金や登記費用がかからない
• 法人に移せる所得は管理料の分だけ。管理料は、実際に法人が行う業務の内容に見合う水準である必要がある
• 法人が実態のある管理業務を行っていない場合、管理料が否認されるおそれがある

始めやすい反面、所得を移す効果は限定的です。

方式2：転貸（サブリース）方式

資産管理法人が個人から物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する方式です。

• 法人は入居者からの賃料と個人への賃料の差額を得る
• 差額の設定は、空室リスクなど法人が負う役割に見合う水準である必要がある
• 個人と法人の間でも、賃貸借契約の内容（賃料の見直しや解約）を書面で整えておく

管理委託方式より多くの所得を法人に移せる場合がありますが、やはり実態に見合うことが前提です。サブリース契約一般の注意点は「サブリース契約の注意点」で扱っています。

方式3：保有方式

法人が物件そのものを所有する方式です。賃料収入はすべて法人の収入になります。

• 新たに買う物件を法人で取得する：個人から移す手間がなく、最も始めやすい
• 個人の物件を法人に売る：個人側では譲渡所得の課税、法人側では不動産取得税や登録免許税がかかる。時価から大きく外れた価格での売買は、税務上の問題を生じる
• 融資：法人で借りる場合、代表者の連帯保証や個人の資産状況が見られることが多い

所得のほぼ全部を法人に移せる一方、移転のコストと、法人で物件を保有し続ける長期的な設計が必要です。

相続の観点

保有方式では、相続の対象は物件そのものではなく法人の株式になります。株式の評価方法は物件をそのまま持つ場合と異なり、家族に株式を持たせる、役員として報酬を払うなど、資産と所得の分け方の選択肢が増えます。一方で、個人で持つ場合に使える相続税の特例の扱いが変わることもあるため、相続まで含めた比較が欠かせません。相続税の基本は「不動産を持つ家の相続税の基本」をご覧ください。

設立を考えるときの判断材料

1. 不動産所得とほかの所得を合わせた、現在の税率帯
2. 今後も物件を買い増す予定があるか
3. 家族に役員・従業員としての実態がある業務を任せられるか
4. 法人の固定費（均等割・税理士報酬・社会保険など）
5. 相続の見通しと、誰に何を引き継ぐか
6. 個人の物件を移す場合の譲渡・取得の税金

当社では、収益物件の購入や保有のご相談の際に、個人で持つ場合と法人で持つ場合の収支を並べ、税理士と連携して比較の材料をお出ししています。

法人設立の是非や税額の試算など個別の判断は、税理士にご確認ください。