不動産を多く持つ家では、現金が少なくても相続税が発生することがあります。基本の仕組みと、不動産に関係の深い特例を押さえておくと、生前の整理や相続後の売却判断がしやすくなります。
相続税がかかるかどうかの目安
相続税は、財産の合計（不動産・預金・有価証券・生命保険金など）から債務・葬式費用を引いた額が、基礎控除を超える場合にかかります。
基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
例えば配偶者と子2人（相続人3人）なら 4,800万円。不動産の評価額が大きいと、これを超えることは珍しくありません。申告と納税の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
不動産はどう評価されるか
- 土地：路線価方式（路線価 × 面積、形状などで補正）または倍率方式（固定資産税評価額 × 倍率）。路線価は公示価格の8割程度が目安
- 建物：固定資産税評価額
- 貸している不動産：貸家建付地・貸家として、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じて評価が下がる
市場価格より評価が低くなる傾向があるため、現金を不動産に換えておくと相続税が下がる、と言われるのはこのためです。ただし、評価が下がっても、納税資金や分割のしやすさは別の問題です。
小規模宅地等の特例——土地の評価を最大80%減額
亡くなった方が住んでいた、または事業に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を大きく下げられる特例です。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 | 主な要件 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅の敷地） | 330㎡ | 80% | 配偶者が取得する／同居の親族が取得して住み続ける／一定の要件を満たす別居の親族（いわゆる家なき子）が取得する など |
| 特定事業用宅地等（事業用の敷地） | 400㎡ | 80% | 事業を引き継いで継続する など |
| 貸付事業用宅地等（賃貸アパート・駐車場などの敷地） | 200㎡ | 50% | 貸付事業を引き継いで継続する など。相続開始前3年以内に貸付を始めた土地は原則対象外 |
適用には、申告期限まで保有・居住・事業継続していることなどの要件があり、特例を使って税額がゼロになる場合でも申告は必要です。自宅の敷地が特例で大きく下がるため、「誰が自宅を相続するか」で税額が変わります。
不動産が多い相続で、先に考えておくこと
- 納税資金：不動産ばかりで現金が少ないと、納税のために売却が必要になる。10か月以内に売るのは条件が悪くなりやすいので、生前に方針を決めておく
- 分けやすさ：不動産は現物で分けにくい。共有にすると後の売却・活用で全員の同意が要る。代償金で調整する、売却して分ける、など分割の方法を考えておく
- 特例の要件：自宅を誰が取得するか、賃貸を続けるかで、小規模宅地等の特例が使えるかどうかが変わる
- 相続後の売却：相続税を納めた人が3年10か月以内に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる（取得費加算の特例）。空き家の3,000万円控除とは選択
不動産の評価・特例の判断は税理士の領域ですが、「どの不動産を残し、どれを手放すか」「相続後にどう売るか」は不動産の実務の領域です。当社は税理士と連携しながら、不動産側の整理をお手伝いしています。
税額の計算・特例の適用可否は個別の事情で変わります。税務署または税理士にご確認ください。
