不動産を子や孫に渡す方法は、大きく「生前に贈与する」か「相続で渡す」かの二つです。2024年1月の税制改正で、生前贈与のルールが大きく変わりました。どちらが有利かは、資産の内容と家族の状況で変わりますが、仕組みを知らずに決めると後戻りできません。
暦年課税——毎年110万円まで非課税、ただし「持ち戻し」が7年に
受け取る人1人あたり、1年に110万円までの贈与は非課税で、申告も不要です。ただし、贈与した人が亡くなった場合、亡くなる前の一定期間の贈与は相続財産に加算されます（生前贈与加算）。
- 加算期間は、2024年1月以降の贈与から3年→7年へ段階的に延長され、2031年以降の相続で完全に7年になります
- 延長された4年分（亡くなる前4〜7年）の贈与は、合計100万円までは加算されません
- 長い期間をかけて少しずつ渡す場合に向きますが、不動産のように一度に大きな価値を渡すものには使いにくい方法です
相続時精算課税——2,500万円まで贈与税なし、2024年から年110万円の控除も
60歳以上の親・祖父母から、18歳以上の子・孫への贈与で選べる制度です。
- 累計2,500万円まで贈与税がかからず、超えた分には一律20%の贈与税
- 2024年から年110万円の基礎控除が新設され、この分は申告不要で、相続時の加算もされない
- 贈与した財産は、贈与時の評価額で相続財産に加算して相続税を計算し、納めた贈与税を差し引く
- 一度選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せない
不動産を渡す場合のポイントは「贈与時の評価額で固定される」ことです。将来値上がりしそうな不動産は早めに渡すと有利になり、値下がりしそうな不動産は不利になります。また、相続時精算課税で渡した土地には、相続時の小規模宅地等の特例が使えません。自宅の敷地のように特例で評価が大きく下がる土地は、相続で渡したほうが有利なことが多い点に注意が必要です。
不動産を生前に渡すときの費用
贈与税のほかに、贈与でも相続でもかかる費用の差があります。
| 贈与 | 相続 | |
|---|---|---|
| 登録免許税（名義変更） | 固定資産税評価額の2.0% | 固定資産税評価額の0.4% |
| 不動産取得税 | かかる（住宅・土地は軽減あり） | かからない |
同じ不動産でも、贈与のほうが名義変更の費用が高くなります。贈与税がゼロでも、この費用で数十万円〜百万円単位の差が出ることがあります。
判断の手順
- 渡したい不動産の現在の評価額と、将来の見通し（値上がりしそうか、収益を生むか）を把握する
- 相続時に小規模宅地等の特例が使えるか（自宅の敷地、事業用、貸付用）を確認する
- 収益物件なら、早く渡すほど賃料収入が受け取る側に移ることを考慮する（相続財産の増加を抑えられる）
- 贈与の登記費用・不動産取得税と、相続税の試算を比べる
- 家族間の公平（他の相続人との関係、遺留分）を整える
不動産を「渡す」話は、税の有利不利だけでなく、「誰がその不動産を使い、管理し、将来どうするか」とセットで決めるものです。当社は、税理士と連携しながら、不動産の側（残す・売る・組み換える）の整理をお手伝いしています。
税額の計算・制度の適用可否は個別の事情で変わります。税務署または税理士にご確認ください。
