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預貯金は1円単位で分けられますが、不動産はそうはいきません。実家が1軒と預金が少し、という遺産構成はよくあり、「誰が家を取るか」「売って分けるか」で話し合いが止まりがちです。遺産分割で不動産を分ける方法は大きく4つあり、それぞれ税金のかかり方と、後に残る問題が違います。

4つの方法の比較

現物分割

不動産をそのまま特定の相続人が取得する、もっとも単純な方法です。

• 不動産の価値が大きいと、他の相続人との取得額の差が大きくなり、合意しにくくなります。
• 土地を分筆して分ける場合は、測量・境界確定の費用がかかり、分け方によっては一つひとつの土地が小さく使いにくくなることがあります。
• 相続税では、誰が取得するかで小規模宅地等の特例が使えるかが変わる点が重要です（小規模宅地等の特例）。

代償分割

不動産を取得した相続人が、他の相続人に代償金を払う方法です。実家に住み続けたい相続人がいる場合によく使われます。

• 代償金の資金を準備できるかが最大の課題です。
• 代償金の額は、不動産をいくらと評価するかで決まります。相続税評価額、固定資産税評価額、市場での価格のどれを基準にするかで、相続人間の主張が分かれやすくなります。
• 相続税の計算では、代償金を払った人は取得した財産の価額から代償金を差し引き、受け取った人は代償金を加えて課税価格を計算します。代償金を不動産の時価をもとに決めた場合は、相続税評価額との比率で代償金の額を調整して計算する方法があります（国税庁 No.4173）。
• 代償として金銭ではなく別の不動産などを渡すと、渡した側に譲渡所得の課税が生じることがあります。

換価分割

不動産を売って、代金を分ける方法です。金額で分けられるので、もっとも公平に分けやすい方法です。

• 売却の前に、相続登記（代表者名義または相続人全員の名義）が必要です。遺産分割協議書には「売却して代金を○：○で分ける」旨を記載します。
• 売却益が出れば、代金を受け取る各相続人が、自分の取り分について譲渡所得の申告をします。代表者名義で登記して売った場合も、協議書の内容に沿って各人が申告するのが基本です。
• 相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却なら、相続税の取得費加算の特例、被相続人が一人で住んでいた家なら空き家の3,000万円控除が使える場合があります（いずれも要件あり）。
• 売却のタイミングや価格について、相続人の意見をそろえておく必要があります。

共有

相続人の法定相続分などで共有名義にする方法です。手続きは簡単ですが、問題を先送りにするだけになりやすい方法です。

• 売却や建替えには共有者全員の同意が必要
• 共有者が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増えていく
• 後から解消しようとすると、共有物分割の手続きが必要になることがある（共有不動産を解消する方法）

登記費用

相続による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の1,000分の4です。遺産分割で取得した不動産を相続登記する場合も、この税率です。一方、いったん共有で登記した後に共有者間で持分を売買・贈与すると、相続より高い税率（土地の売買は軽減措置で1,000分の15、贈与は1,000分の20など）になり、譲渡所得税・贈与税の問題も生じます。分け方は、最初の遺産分割の段階で決めておくほうが費用面でも有利です。

「10年」のルール（2023年4月施行）

2023年4月1日施行の民法改正で、相続開始から10年を過ぎた後の遺産分割は、原則として生前贈与（特別受益）や寄与分を考慮した「具体的相続分」ではなく、法定相続分（または遺言で指定された相続分）で行うことになりました。改正前に開始した相続にも適用され、経過措置があります。10年以内に家庭裁判所に遺産分割を申し立てた場合などは例外です。

「親の介護をした」「兄だけ住宅資金の援助を受けた」といった事情を分割に反映させたい場合は、早めに協議・申立てを進める必要があります。

当社では、遺産に不動産が含まれる場合、相続人の皆さまが方法を選ぶ前提として、不動産の市場での価格の目安や、売却にかかる期間・費用をお伝えし、司法書士・税理士と連携して分割と売却の段取りを組み立てています。

遺産分割の方法や税務の個別判断は、弁護士・司法書士・税理士にご確認ください。