Journal

土地を持つ家の相続税で、もっとも影響が大きい制度の一つが小規模宅地等の特例です。亡くなった方（被相続人）やその家族が住んでいた土地、事業や賃貸に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を大きく減らせます。ただし、「どの土地か」だけでなく「誰が取得し、申告期限まで何をしたか」で使えるかどうかが決まります。相続した土地を売る予定がある場合は、特に順番に注意が必要です。

3つの区分と、面積・減額割合

• 対象は建物や構築物の敷地になっている宅地等です。農地や、販売用の土地（棚卸資産）は対象外です。
• 居住用（330㎡）と事業用（400㎡）だけを選ぶ場合は、合計730㎡まで併用できます。
• 貸付事業用を含めて選ぶ場合は、「事業用の面積×200/400＋居住用の面積×200/330＋貸付事業用の面積」が200㎡以下になるよう調整します。どの土地にどれだけ使うかで減額の総額が変わるため、評価の高い土地から試算するのが一般的です。

特定居住用——取得する人で要件が変わる

自宅の敷地は、取得する人によって要件が違います。

• 配偶者：取得者としての追加要件はありません。
• 同居していた親族：相続開始の直前から申告期限までその家に住み続け、かつ申告期限まで土地を持ち続けること。
• 同居していない親族（いわゆる「家なき子」）：被相続人に配偶者も同居の相続人もいないこと、相続開始前3年以内に自分や一定の親族・法人が所有する家に住んだことがないこと、相続開始時に住んでいる家を過去に所有したことがないこと、申告期限まで土地を持ち続けることなど、複数の要件をすべて満たす必要があります。

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合も、一定の事由に該当すれば、入所前の自宅の敷地が対象になり得ます。住まいが2か所以上あった場合、対象は主として住んでいた1か所に限られます。

特定事業用・貸付事業用の要件

• 事業を引き継ぐこと：被相続人の事業に使われていた土地なら、取得した親族が申告期限までにその事業を引き継ぎ、申告期限まで続け、土地も持ち続けることが必要です。
• 相続開始前3年以内の事業開始・貸付開始に注意：相続開始前3年以内に新たに事業や貸付に使い始めた土地は、原則として対象外です（一定規模以上の事業や、3年を超えて事業的規模で貸付を続けていた場合などの例外があります）。亡くなる直前に更地を駐車場にしても、それだけで特例の対象になるわけではありません。
• 特定同族会社事業用：被相続人と親族等が発行済株式の50%超を持つ法人の事業用の土地で、取得者が申告期限においてその法人の役員であることなどが要件です。

申告と遺産分割の期限

この特例は、使えば税額がゼロになる場合でも相続税の申告が必要です。申告書に適用を受ける旨を記載し、計算明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付します。相続人が複数いるときは、特例を適用する土地の選択について全員の同意が必要です。

原則として、申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）までに遺産分割が済んでいることが前提です。分割がまとまらない場合は、次の手続きで後から適用できる道があります。

1. 未分割のまま申告し、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付する
2. 申告期限から3年以内に分割し、分割の日の翌日から4か月以内に更正の請求をする
3. 3年以内に分割できない一定のやむを得ない事情（訴訟など）がある場合は、所定の期限までに承認申請書を出しておく

相続した土地を売るときの注意

特例の要件には「申告期限まで保有を続ける」が含まれるものが多くあります。同居親族が取得した自宅の敷地や、事業・貸付を引き継いだ土地を申告期限前に売ってしまうと、特例が使えなくなる可能性があります。売却を考えている場合も、引渡し日を申告期限の後に設定するなど、順番を先に決めておくことが大切です。

また、配偶者が取得した自宅の敷地は要件が緩やかなため、配偶者が取得してすぐ売るという選択肢もありますが、二次相続（配偶者が亡くなったとき）の税負担まで含めて考える必要があります。相続税の全体像は「不動産を持つ家の相続税の基本——基礎控除と小規模宅地等の特例」で整理しています。

当社では、相続した土地の売却や保有のご相談の際に、税理士と連携して特例の要件と売却時期の関係を確認し、段取りを一緒に組み立てています。

特例の適用可否や税額は個別の事情で変わります。税理士または所轄の税務署にご確認ください。