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分譲マンションの相続税評価は、これまで建物を固定資産税評価額、敷地を路線価と敷地権の割合で計算していました。この方法では、とくに築浅・高層・敷地持分の小さい物件で、市場で取引される価格と評価額の差が大きくなる傾向がありました。そこで国税庁は通達を定め、2024年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用の区分所有財産から、新しい評価方法を適用しています。

対象になるマンション・ならないマンション

対象は「一室の区分所有権等」、つまり区分登記された居住用の部屋（登記上の種類に「居宅」を含むもの）とその敷地利用権です。

次のものは対象外で、従来どおりの方法で評価します。

• 事業用のテナントなど、主として居住用に使えない専有部分
• 区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）
• 地階を除く総階数が2以下のもの
• 居住用の専有部分が3室以下で、すべて区分所有者または親族が住んでいるもの（二世帯住宅など）
• 不動産会社などが持つ棚卸資産
• 借地権付き分譲マンションの底地

一棟のアパート・マンションを一人で所有している場合や、低層の物件は、この見直しの影響を受けません。

評価額の計算式

自分で住んでいる（自用の）部屋の場合、次のように計算します。

• 区分所有権（建物）の価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0 × 区分所有補正率
• 敷地利用権（土地）の価額 ＝ 路線価 × 地積 × 敷地権の割合 × 区分所有補正率

従来の評価額に「区分所有補正率」をかけるのがポイントです。

評価乖離率と評価水準

区分所有補正率を決めるために、まず評価乖離率を求めます。これは、従来の評価額に対して市場価格がおおむね何倍になっているかを、物件の属性から推計する指標です。

評価乖離率 ＝ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ 3.220

築年数が浅いほど、建物が高層で部屋が上の階にあるほど、敷地持分が小さいほど、評価乖離率は大きくなります。

次に、評価水準（＝1÷評価乖離率）で補正率を判定します。

つまり、従来の評価額が推計上の市場価格の6割に満たない物件は、6割の水準まで引き上げるという考え方です。国税庁のタックスアンサーの計算例（築27年・11階建ての3階・専有60㎡・敷地持分21㎡）では、評価乖離率2.043、区分所有補正率は1.2258となり、従来より約2割高い評価額になっています。

なお、評価乖離率の算式や0.6という値は、通達上「適時見直しを行う」とされています。

実務で押さえておきたいこと

• 算式の性質上、築浅・高層・上層階・敷地持分が小さい物件ほど補正の対象になりやすくなります。一方、築年数の古い物件や敷地持分の大きい物件は、補正なしになることもあります。
• 評価額は1室ごとに計算します。同じマンションでも、所在階や専有面積で結果が変わります。
• 賃貸中の部屋は、補正後の価額をもとに、貸家・貸家建付地としての評価を行う流れになります。賃貸中かどうかの扱いは税理士に確認してください。
• 小規模宅地等の特例の要件を満たせば、敷地利用権の部分には特例を適用できます（小規模宅地等の特例）。

計算に必要な資料

評価乖離率を計算するには、次の情報を確認します。多くは登記事項証明書と固定資産税の資料で分かります。

• 築年数：建築の時から相続・贈与の時までの年数（1年未満の端数は1年）
• 総階数：一棟の建物の地階を除く階数
• 所在階：その部屋のある階（メゾネットは低い方の階）
• 専有部分の面積と、敷地利用権の面積（一棟の敷地面積×敷地権の割合）
• 建物の固定資産税評価額、敷地の路線価と地積

同じ建物の中で複数の部屋を持っている場合も、部屋ごとに所在階や面積が違うため、それぞれ計算します。国税庁のウェブサイトには、計算用の明細書も用意されています。

相続対策としてマンションを持つ場合

「評価額と時価の差」を理由にマンションを購入する相続対策は、見直しによって効果が小さくなっています。また、評価方法とは別に、相続税の評価額が時価と著しく乖離し、課税の公平を害する場合には、通達の評価によらず時価で評価されるおそれがあることにも注意が必要です。

マンションを持つかどうかは、評価額だけでなく、賃貸に出したときの収益性、管理の状態、将来の売りやすさで判断するのが本来の姿です。相続税の仕組みは「不動産を持つ家の相続税の基本——基礎控除と小規模宅地等の特例」で整理しています。

当社では、相続や生前の資産整理で分譲マンションを保有・売却するかのご相談に対し、税理士と連携して評価額の目安を確認しつつ、市場での価格と賃貸・売却の見通しをお伝えしています。

評価額の計算や相続税・贈与税の個別判断は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。