相続で兄弟姉妹の共有になった実家や土地、親族で持ち合っている収益物件。共有の不動産は、売る・建て替える・大きく貸すといった判断に共有者の同意が必要で、時間がたつほど相続が重なって共有者が増え、身動きがとれなくなります。共有を解消する方法は一つではありません。話し合いで分ける方法、裁判所の手続き、自分の持分だけを手放す方法、そして2023年4月に始まった新しい仕組みを順に整理します。
共有のままだと何が決められないか
2023年4月1日施行の民法改正で、共有物の管理のルールが一部見直されました。
| 行為 | 必要な同意 |
|---|---|
| 保存行為（修繕など現状を維持する行為） | 各共有者が単独でできる |
| 管理行為（一定期間内の賃貸など）、軽微な変更 | 持分の価格の過半数 |
| 変更・処分（売却、建替えなど） | 共有者全員 |
改正で「形や効用を大きく変えない軽微な変更」は過半数で決められるようになりましたが、不動産全体の売却や建替えには、依然として全員の同意が必要です。共有を解消したい場合は、次のいずれかの方法をとります。
方法1：話し合いで分割する（協議による分割）
共有者全員の合意があれば、分け方は自由に決められます。
- 現物分割：土地を分筆して、それぞれが単独所有にする
- 代償分割（価格賠償）：一人が全体を取得し、他の共有者に持分に見合う金銭を払う
- 換価分割：全体を売却し、代金を持分に応じて分ける
共有者全員が「売る」で一致できるなら、換価分割がもっとも分かりやすい方法です。
方法2：裁判所に共有物分割を請求する
協議がまとまらない、または協議ができないときは、共有者は裁判所に共有物の分割を請求できます。裁判所は、現物分割、一部の共有者が取得して他の共有者に金銭を払う方法、競売による換価などから、事案に応じて分割の方法を決めます。
注意したいのは、話し合いで決めるより不利な結果になりやすいことです。競売になれば一般の市場で売るより低い価格になることが多く、取得する側に回る場合も、持分の価格を一括で払う資金が必要になります。裁判は解決の手段であると同時に、相手方に協議を真剣に考えてもらうきっかけにもなります。
なお、相続人どうしの遺産分割が終わっていない共有（遺産共有）は、原則として遺産分割の手続きで解消します。遺産分割の方法は「不動産の遺産分割の方法」で整理しています。
方法3：自分の持分だけを売る
自分の持分は、他の共有者の同意がなくても売却できます。
- 他の共有者に買い取ってもらう：もっとも円満で、価格も合意しやすい方法
- 第三者に売る：持分だけを買う買主は限られ、不動産全体の価格に持分割合をかけた金額より低い価格になりやすい点に注意が必要です
持分だけを第三者に売ると、残った共有者は見知らぬ相手と共有することになり、関係がこじれる原因にもなります。まずは共有者間での買取りや、全体での売却を打診するのが順序です。
方法4：所在が分からない共有者がいるとき（2023年改正）
共有者の一人と連絡がつかない、相続が重なって誰が共有者か分からない——この場合、これまでは売却も分割も進められませんでした。2023年4月1日施行の改正で、次の仕組みが設けられました。
- 所在等不明共有者の持分の取得：他の共有者が地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等不明の共有者の持分を取得できる
- 所在等不明共有者の持分の譲渡：裁判所の決定を得て、不明共有者の持分を含めた不動産全体を第三者に売却できる
- いずれも、不明共有者の持分に応じた時価相当額の金銭を供託する必要がある
- 管理や変更についても、裁判所の決定を得て、残りの共有者だけで決められる仕組みがある
相続で共有になった持分（遺産共有の持分）については、時期などの別の要件があります。また、所在が不明であることの調査を尽くしていることが前提です。具体的な要件は、申立先の裁判所の案内や、弁護士・司法書士に確認してください。
税金と登記費用
- 一つの土地を持分に応じて分ける現物分割は、原則として譲渡所得の課税対象にはなりません。ただし、国税庁の質疑応答事例では、別々の不動産の持分を交換し合う形の分割は、持分の交換として課税関係が生じるとされています（固定資産の交換の特例の要件を満たせば、その特例の適用があります）。
- 代償分割で金銭を受け取る、換価分割で売却する、持分を売るといった場合は、持分を手放した人に譲渡所得の申告が必要になることがあります。
- 共有物分割による所有権移転登記の登録免許税は、もとの持分に見合う部分について固定資産税評価額の1,000分の4です（売買・贈与による移転より低い税率です）。
共有の自宅を手放す場面については「共有名義の自宅を手放すとき——相続・離婚・親子共有で起きること」もあわせてご覧ください。
当社では、共有不動産のご相談について、共有者それぞれの意向と不動産全体の価値を整理したうえで、全体売却、共有者間の買取り、分筆などの選択肢を比較し、必要に応じて弁護士・司法書士と連携して進めています。
共有物分割や持分取得の手続き、税務の個別判断は、弁護士・司法書士・税理士にご確認ください。
