相続した実家をそのままにしている、転勤で空けたまま数年経っている——空き家は「何もしなければ何も起きない」ものではなくなりました。2023年12月の法改正で、行政が動く段階が早まっています。
改正のポイント：「倒れそう」になる前に指導される
従来の空家等対策特別措置法では、倒壊の危険や著しく衛生上有害な状態など、かなり傷んだ空き家を「特定空家」として指導・勧告・命令・代執行の対象にしていました。
2023年12月13日施行の改正で、「管理不全空家」という区分が新設されました。放置すれば特定空家になるおそれがある空き家（窓が割れている、雑草が茂っている、屋根材が落ちそう、など）の段階で、市区町村が所有者に指導し、改善しなければ勧告できます。
勧告を受けると固定資産税の特例が外れる
住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が最大6分の1（200㎡まで）に軽減されています。管理不全空家・特定空家として勧告を受けると、この住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が数倍に上がります。
「壊すと税金が上がるから残している」という理由で放置すると、結局、勧告で同じ結果になる仕組みです。
そのほかの改正点
- 市区町村が所有者に報告を求められる（報告徴収権）
- 緊急時には命令の手続きを省いて代執行できる（緊急代執行）。費用は所有者から徴収
- 所有者が分からない場合、市区町村が財産管理人の選任を裁判所に請求できる
- 空き家の活用を促す「空家等活用促進区域」や、相談に乗る「空家等管理活用支援法人」の制度
放置のコストを数字にする
空き家を持ち続ける年間コストは、固定資産税・都市計画税、火災保険、最低限の管理（草刈り、通風、郵便物）、遠方なら交通費。これに、建物の劣化による資産価値の低下、近隣への損害（屋根材の飛散、倒木など）の賠償リスクが加わります。相続した家で「とりあえず」の期間が長くなるほど、売るときの手取りは減っていきます。
出口の整理
| 選択肢 | 向く場合 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却（建物付き） | 建物がまだ使える、買主がリフォーム前提で探している | 古家は「土地値から解体費を引いた価格」になることが多い |
| 売却（更地にして） | 建物が古く、土地として価値がある | 解体後は固定資産税の特例が外れる。売却時期を決めてから解体する |
| 賃貸 | 立地が良く、少しの手入れで貸せる | 空き家の3,000万円特別控除は使えなくなる。定期借家で期間を区切る方法も |
| 自分や家族が使う | 将来の居住・事業の予定がある | それまでの管理をどうするか決めておく |
相続した空き家を売る場合、相続開始から3年目の年末までなら空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります（昭和56年5月31日以前の建築、1億円以下などの要件）。期限を過ぎると使えないため、「放置」はこの点でも不利です。
まず確認すること
- 登記名義（相続登記は2024年4月から義務。3年以内）
- 建物の状態（雨漏り・傾き・シロアリ）と、近隣に迷惑をかけている箇所
- 自治体からの通知の有無
- 売却・賃貸・活用の目安（当社は売却と買取の両方の目安をお出しします）
遠方にお住まいの方の相続物件も、現地確認から代行しています。放置が長引く前にご相談ください。
税の適用可否は個別の事情で変わります。税務署または税理士にご確認ください。
