相続した実家は、「売る」「貸す」「持つ」のどれが正解かは家の状態と家族の事情で変わります。ただ、判断の前にやることと、期限のある制度は共通です。
まず、期限のあるものから
相続登記は3年以内（2024年4月から義務）
2024年4月1日から相続登記が義務になりました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前の相続も対象で、施行前に取得を知っていた場合の期限は原則2027年3月31日、取得を知った日が施行後の場合はその日から3年以内です。
売却するにも貸すにも、登記が相続人の名義になっていないと契約に進めません。遺産分割の話し合いが長引きそうなときは、「相続人申告登記」で義務を果たしておく方法もあります。
空き家の3,000万円特別控除は「相続から3年目の年末まで」
被相続人が一人で住んでいた家を相続し、一定の要件で売却した場合、売却益から最大3,000万円を控除できる制度です。主な要件は次のとおりです。
- 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物でないこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（制度の適用期限は2027年12月31日までの売却分）
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続後に事業・貸付・居住に使っていないこと
- 売却時に耐震基準を満たしているか、家屋を取り壊していること。2024年1月以降の売却では、買主が翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も対象
- 家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円
「貸してから売る」と要件を外れるため、売却を視野に入れるなら、貸す前に判断する必要があります。
取得費加算の特例は「相続税の申告期限から3年以内」
相続税を納めた方が相続財産を売却する場合、相続開始から3年10か月以内の売却であれば、納めた相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を減らせます。空き家の3,000万円控除とは選択適用です。
「売る・貸す・持つ」の比べ方
| 売る | 貸す | 持つ | |
|---|---|---|---|
| 現金化 | 一度に確定 | 毎月の賃料 | なし |
| 手間 | 売却時に集中 | 修繕・入居者対応が続く | 管理・固定資産税が続く |
| 向くケース | 遠方に住んでいる、建物が古い、分けにくい共有名義 | 立地が良く賃貸需要がある、改修費を回収できる | 家族が将来使う予定がある、建て替え・活用の計画がある |
| 注意点 | 特例の期限 | 特例の対象外になる、借主がいると売りにくくなる | 空き家の管理責任（管理不全空家の指導対象になりうる） |
判断までの手順
- 登記名義・相続人・遺言の有無を確認し、相続登記の段取りを決める
- 建物の築年・状態・接道・境界を確認する（古い家は「土地として売る」想定が現実的なことも多い）
- 周辺の賃貸需要と売却相場を把握し、「売る」と「貸す」の数字を並べる
- 特例の期限と、家族の利用予定を重ねて、方針と時期を決める
迷う場合は、売却と賃貸の両方の目安を数字でお出しします。期限のある制度があるため、相続から1年以内に一度ご相談いただくと選択肢が広く残ります。
税の適用可否は個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。
