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親から子へ、生前に財産を渡すときの贈与税には、暦年課税と相続時精算課税の2つの方式があります。2024年1月1日以後の贈与から、相続時精算課税に年110万円の基礎控除が新設され、反対に暦年課税では、亡くなる前の贈与を相続財産に足し戻す期間が長くなりました。この改正で、相続時精算課税を検討する場面が増えています。ここでは制度の違いと、不動産を渡すときに特に気をつける点を整理します。

相続時精算課税の基本

贈与者が亡くなったときは、この制度で受けた贈与財産を、贈与時の価額で相続財産に加算して相続税を計算します。2024年1月1日以後の贈与については、年ごとに基礎控除110万円を差し引いた残りだけが加算対象です。すでに納めた贈与税は相続税から差し引き、引ききれない分は還付を受けられます。

一度選ぶと、その贈与者からの贈与にはずっと相続時精算課税が適用され、暦年課税に戻ることはできません。

暦年課税の加算期間の延長

暦年課税では、受け取る人1人あたり年110万円の基礎控除があります。ただし、贈与者が亡くなった場合、亡くなる前の一定期間の贈与は相続財産に足し戻されます（110万円以下の贈与も含みます）。

延長された期間（相続開始前3年より前）の贈与は、合計から100万円を差し引いた残りが加算されます。

2つの方式を比べる

年110万円の範囲で長く贈与を続けるなら、改正後は相続時精算課税の基礎控除の方が「足し戻しがない」分だけ有利になる場面が増えました。一方、まとまった財産を一度に渡す場合は、2,500万円までは贈与税がかからないものの、最終的には相続財産に含めて相続税を計算するため、相続税そのものを減らす効果は限定的です。

不動産を贈与するときに特に注意すること

• 小規模宅地等の特例が使えない：相続時精算課税で贈与を受けた宅地には、相続時に小規模宅地等の特例を適用できません。自宅の敷地や事業用地のように、相続であれば評価が大きく下がる土地は、贈与によって不利になることがあります（小規模宅地等の特例）。
• 価額は贈与時で固定される：値上がりが見込まれる不動産は贈与時の低い価額で固定でき、値下がりする不動産は不利になります。
• 収益物件は賃料が受贈者に移る：贈与後の家賃収入は受け取った人の所得になるため、親の手元に財産が積み上がるのを抑えられます。
• 登記費用と不動産取得税：贈与による名義変更は、相続よりも登録免許税の税率が高く、不動産取得税もかかります。
• 災害で被害を受けた場合：2024年1月1日以後に発生した災害で、贈与を受けた土地・建物が一定の被害を受けたときは、申請と承認により、相続財産に加算する額を被災分だけ減らせる仕組みもできています。

判断の順番

1. 相続税がかかる見込みか、かかるならどの程度か（試算）
2. 渡したい不動産は、相続なら小規模宅地等の特例の対象になるか
3. 将来の値上がり・収益の見通し
4. 他の相続人との公平や、将来の遺留分の問題
5. 贈与にかかる登記費用・不動産取得税を含めた総額

暦年贈与と相続時精算課税の全体の比較は「不動産を生前に渡すか、相続で渡すか——暦年贈与と相続時精算課税（2024年改正後）」でも整理しています。

当社では、生前に不動産を渡すかどうかのご相談について、税理士と連携しながら、対象不動産の価値の見通しや、保有・売却・組み換えの選択肢を不動産の側から整理しています。

制度の選択や税額の計算は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。