アパートや区分マンション、駐車場などを貸して得る収入は、所得税では不動産所得として扱われます。給与所得と違って、収入から差し引ける経費を自分で集計し、確定申告で計算するのが前提です。何が収入に入り、何が経費になり、貸付けの規模でどこが変わるのかを整理します。
計算の基本式
国税庁の案内では、不動産所得は次の式で計算します。
不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
「総収入金額」は家賃だけではありません。また、青色申告をしている場合は、ここからさらに青色申告特別控除を差し引きます。
収入に含まれるもの
国税庁が総収入金額の例として挙げているのは、次のようなものです。
- 貸付けによる賃貸料収入（家賃・地代・駐車場代など）
- 名義書換料、承諾料、更新料、頭金など、名目を問わず受け取るお金
- 敷金や保証金のうち、返還しなくてよい部分
- 共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・清掃代など
敷金は預り金なので、受け取った時点では収入になりません。ただし、契約で返還しないと定めた部分（償却分）は収入に含めます。礼金のように返さない一時金も、名目を問わず受け取るお金として収入に入る点に注意が必要です。
必要経費になるもの
必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用で、家事上の費用と明確に区分できるものです。代表的なものは次のとおりです。
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 貸している物件の分。自宅分は含めない |
| 損害保険料 | 貸している建物の火災保険・地震保険など |
| 減価償却費 | 建物・設備の取得費を耐用年数で配分（土地は対象外） |
| 修繕費 | 通常の維持管理や修理の費用。価値を高める工事は資本的支出として減価償却 |
| 管理委託料・仲介手数料 | 管理会社への委託料、入居者募集の広告料など |
| 借入金の利子 | 物件取得のための借入れの利子部分（元本返済は経費にならない） |
減価償却の考え方は「中古建物の減価償却」で、修繕費と資本的支出の区分は「一棟物件の大規模修繕」で詳しく扱っています。
赤字になったとき
不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算できます。ただし、赤字のうち土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は損益通算できません（国税庁「No.2250 損益通算」）。建物と土地をまとめて借入れで買った場合は、利子を建物分と土地分に分けて考える必要があります。
「5棟10室」——事業的規模の目安
建物の貸付けが「事業」として行われているかは、社会通念上、事業といえる程度の規模かどうかで実質的に判断されます。そのうえで国税庁は、次のいずれかに当たれば、原則として事業として扱うとしています。
- アパート・貸間など：貸与できる独立した室数がおおむね10室以上
- 独立家屋（戸建て）：おおむね5棟以上
事業的規模かどうかで、主に次の取扱いが変わります。
| 項目 | 事業的規模 | それ以外 |
|---|---|---|
| 取壊し・除却などの資産損失 | 全額を必要経費に算入 | その損失を差し引く前の不動産所得の金額が限度 |
| 家賃の回収不能（貸倒れ） | 回収不能となった年の必要経費 | 収入に計上した年にさかのぼって計算し直す |
| 青色事業専従者給与（白色は専従者控除） | 適用あり | 適用なし |
| 青色申告特別控除 | 要件を満たせば最高55万円（電子帳簿保存・e-Taxで最高65万円） | 最高10万円 |
青色申告特別控除の要件
青色申告をするには、原則として承認を受けようとする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を所轄の税務署に提出します（その年の1月16日以後に新たに業務を始めた場合は、開始日から2か月以内）。
控除額は次のように分かれます。
- 55万円：事業的規模の不動産貸付けで、正規の簿記の原則（一般には複式簿記）により記帳し、貸借対照表と損益計算書を添付して期限内に申告する
- 65万円：上記に加え、優良な電子帳簿の要件を満たす電子帳簿保存、またはe-Taxによる電子申告を行う
- 10万円：上記の要件に当たらない青色申告者
青色申告特別控除の金額と要件は、令和8年度税制改正で2027年（令和9年）分以後について見直されています。申告する年分の要件は、申告前に国税庁の最新の案内で確認してください。
このほか青色申告には、純損失を翌年以後3年間繰り越せるなどの特典があります。
日々の記録で差がつくこと
- 家賃の入金を通帳と照合し、未収・滞納を月ごとに把握する
- 修繕の見積書・請求書を残し、工事内容（直したのか、良くしたのか）が分かるようにしておく
- 自宅と兼用の支出（通信費・車両費など）は、按分の根拠をメモしておく
- 物件を買った年は、売買契約書・精算書から土地と建物の金額、固定資産税の精算金などを整理しておく
当社では、収益物件の購入や保有のご相談の際に、賃料収入と経費の見込みを整理し、税理士と連携しながら保有中の手取りを確認できるようお手伝いしています。
個別の申告・税額は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。
