住まいを選ぶとき、駅からの距離や広さと並んで確認したいのが用途地域です。用途地域は、その土地に何を、どのくらいの規模で建ててよいかを決める都市計画のルールで、いま住む環境だけでなく、将来の周辺の変化や、建て替えのときに建てられる家の大きさにも関わります。
用途地域とは
都市計画法に基づき、市街地の大枠としての土地利用（住居・商業・工業など）を定めるものです。用途地域が指定されると、その目的に応じて建てられる建物の種類が決まり、あわせて建ぺい率・容積率・高さなどの制限が都市計画で定められます。
用途地域は13種類あります。
| 系統 | 用途地域 |
|---|---|
| 住居系（8） | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 商業系（2） | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系（3） | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
住環境への影響——「隣に何が建ちうるか」
用途地域を見る一番の意味は、周りにどんな建物が建ちうるかが分かることです。
- 低層住居専用地域：低層の住宅を中心とした地域。建てられる店舗などは限られ、高さの制限もあるため、日当たりや静けさが保たれやすい
- 中高層住居専用地域：マンションなど中高層の住宅が中心。低層地域より建物が大きくなりうる
- 住居地域・準住居地域：住宅のほか、一定の店舗・事務所なども建てられる。幹線道路沿いに指定されることが多い
- 田園住居地域：農地と調和した低層住宅の環境を守るための地域
- 近隣商業・商業地域：店舗や事務所が中心。住宅も建てられるが、高い建物が建ちやすく、日当たりや眺望が将来変わる可能性がある
- 準工業・工業地域：工場と住宅が混在しうる。周辺の工場の業種や稼働時間を確認する
- 工業専用地域：住宅は建てられない
いまは静かな住宅街でも、用途地域が商業系や住居系の一部であれば、空き地や駐車場に大きな建物が建つ可能性があります。現在の景色ではなく、ルール上建ちうるもので考えるのがポイントです。
建て替え・増築への影響
用途地域ごとに、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）と容積率（敷地に対する延べ面積の割合）の上限が都市計画で定められます。同じ広さの土地でも、用途地域によって建てられる家の大きさは変わります。さらに、前面道路の幅員によって容積率が抑えられることもあります（詳しくは「建ぺい率・容積率の読み方」）。
中古住宅を買う場合は、現在の建物がいまの規制に合っているかも確認します。建築後に規制が変わり、同じ規模では建て直せない建物（既存不適格）もあるためです。
用途地域だけでは分からないもの
用途地域に重ねて、ほかの制限が定められていることがあります。
- 高度地区：建物の高さの上限を定める
- 防火地域・準防火地域：建物の構造（耐火・準耐火など）に制限がかかり、建築費に影響する
- 地区計画：地区ごとに、敷地の最低面積、壁面の位置、建物の用途などを細かく定める
- 特別用途地区など、用途地域の制限を補うもの
市街化調整区域は、原則として用途地域が定められておらず、建築そのものが厳しく制限されます。土地の購入では、まず市街化区域かどうかを確認します。
名古屋市での確認方法
名古屋市では、次の方法で用途地域などの都市計画情報を確認できます。
- 名古屋市都市計画情報提供サービス（インターネット）：市街化区域・市街化調整区域、用途地域と建ぺい率・容積率、防火地域、高度地区、地区計画などを地図で閲覧・印刷できる
- 市役所の都市計画課の窓口：都市計画情報システムで閲覧できる（印刷は有料）
- 用途地域図（PDF）：市のページで公開されている
ただし、インターネットのサービスはすべての都市計画や土地利用の制限を表示しているわけではないと案内されています。購入を決める前には、重要事項説明の「法令上の制限」の欄とあわせて確認し、気になる点は市の担当窓口に照会します。土地探しで見る接道やインフラについては「名古屋で住宅用地を探すときに見る用途地域・接道・インフラ」もご覧ください。
当社では、購入のご相談の際に、候補地の用途地域と関連する制限を確認し、周辺で将来起こりうる変化も含めてご説明しています。
個別の建築計画の可否は、建築士または名古屋市の建築・都市計画の担当窓口にご確認ください。
