住まいを選ぶとき、浸水や地震のリスクは、日々の安全だけでなく、保険料や将来の売りやすさにも関わります。2020年からは重要事項説明でも水害リスクの説明が義務になりましたが、説明を受けるだけで十分とは限りません。説明の中身と、買主が自分で確かめておきたいことを整理します。
重要事項説明での説明義務（2020年8月28日から）
宅地建物取引業法施行規則の改正により、2020年8月28日から、不動産取引の重要事項説明で、対象物件が水害ハザードマップ上のどこに位置するかを説明することが義務になりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象のマップ | 水防法に基づき市町村が作成した、洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップ |
| 説明の方法 | マップを示し、物件のおおよその位置を伝える |
| 使う資料 | 市町村が配布する印刷物、または市町村のウェブサイトに掲載された最新版を印刷したもの |
| 望ましい対応 | 避難所の位置もあわせて示す |
| 留意点 | 浸水想定区域の外であっても、水害リスクがないと誤解させないよう配慮する |
説明の「限界」を知っておく
重要事項説明で示されるのは、主にマップ上の位置です。次のような点は、自分で確かめるか、追加で質問する必要があります。
- 想定される浸水の深さと、住戸の階数・床の高さとの関係
- 浸水が続く時間の想定（長期化すると生活への影響が大きい）
- 前面道路や最寄り駅までの経路が浸水する可能性
- 地震・津波・ため池氾濫など、水害以外のリスク
- 過去に周辺で浸水があったかどうか（マップは想定であり、実績とは別のもの）
マップは想定される最大規模の降雨など一定の条件で作られたものです。色が付いていない場所でも、地形や排水の状況によって浸水することはあります。
名古屋市のハザードマップを確認する
名古屋市は、公式サイトの「なごやハザードマップ」で、区ごとのマップを公開しています。
- 洪水・内水氾濫・高潮（想定し得る最大規模）
- 地震
- 津波
- ため池氾濫
確認の方法は次のとおりです。
- 市の公式サイトで、物件のある区のハザードマップを開く
- 名古屋市防災アプリで、住所や地点を指定してリスクを調べる
- 「なごやハザードマップ防災ガイドブック」で、避難の考え方や避難所を確認する
国の「重ねるハザードマップ」も便利ですが、名古屋市のページでは、市町村が作成したものではないため重要事項説明には使えないこと、最新かつ詳細な情報は市町村のハザードマップで確認することが案内されています。購入判断の根拠にするときは、市のマップで確かめるのが確実です。
土砂災害・液状化なども併せて
水害以外にも、確認しておきたい情報があります。
- 土砂災害警戒区域等：指定の有無は重要事項説明の項目です。崖や擁壁に近い土地では特に確認します
- 地震時の揺れやすさ・液状化：市の地震のハザードマップで確認します
- 地盤：土地を買って建てる場合は、地盤調査の結果によって改良工事の費用が変わります
マンションと戸建てで見るところが違う
同じ浸水想定でも、建物の種類によって影響の出方が変わります。
| 種類 | 確認したい点 |
|---|---|
| 戸建て | 1階の床の高さと想定浸水深の比較、基礎の高さ、敷地と道路の高低差、給湯器や室外機の設置位置 |
| マンション（住戸） | 住戸の階数。上階でも、停電や断水で生活が続けにくくなる可能性 |
| マンション（共用部） | 受変電設備・ポンプ・エレベーターの機械室の位置、浸水対策（止水板など）の有無、管理組合の防災の取組み |
マンションは、総会議事録や長期修繕計画に、浸水対策の工事や検討の記録が残っていることがあります。重要事項説明とあわせて確認すると、管理組合が水害をどう捉えているかが分かります。
購入判断にどう生かすか
リスクがある場所を一律に避ける必要はありません。大切なのは、リスクを知ったうえで、備えと費用を織り込むことです。
- 浸水想定がある地域では、居室の階数、基礎の高さ、電気設備の位置を重視する
- 火災保険の水災補償を付けるかどうか、保険料の見積もりを契約前に取る
- 避難所と避難経路を家族で確認しておく
- 将来売る場面では、買主も同じマップを見ることを前提にしておく
当社では、購入のご相談の際に、候補物件の位置を市のハザードマップで確認し、重要事項説明の内容と照らし合わせてご説明しています。
ハザードマップの内容や災害時の対応は、名古屋市など各自治体の最新の公表情報をご確認ください。
