土地の広告には「建ぺい率60%・容積率200%」のように数字が書かれています。ところが、実際に建てられる家の大きさは、この数字だけでは決まりません。前面道路の幅で容積率が抑えられたり、角地や防火地域で建ぺい率が緩和されたりするためです。土地や中古住宅を買う前に知っておきたい読み方を整理します。
建ぺい率と容積率
| 用語 | 意味 | 計算 |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合 | 建築面積 ÷ 敷地面積 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合 | 延べ面積 ÷ 敷地面積 |
例えば敷地100㎡で建ぺい率60%・容積率200%なら、建築面積は60㎡まで、延べ面積は200㎡まで、というのが出発点です。上限の数字は用途地域ごとに都市計画で定められています（「用途地域の基本」）。
前面道路の幅員による容積率の制限
前面道路の幅員が12m未満の場合、次の2つのうち厳しいほうが容積率の上限になります。
- 都市計画で指定された容積率
- 前面道路の幅員（m）× 一定の数値（住居系の用途地域は4/10、住居系以外は6/10）
名古屋市の資料では、第一種住居地域で指定容積率200%、前面道路4mの場合、4×4/10＝160%が上限になる例が示されています。敷地100㎡なら延べ面積は200㎡ではなく160㎡までです。
- 2つ以上の道路に接する場合は、原則として最も広い道路の幅員で計算します
- 幅員15m以上の道路（特定道路）に近い敷地では、前面道路が6m以上12m未満であれば、計算上の幅員が補正される特例があります
- 4m未満の道で、道路の中心から後退（セットバック）が必要な場合は、後退部分は敷地面積に含められません
なお、容積率の計算では、一定の範囲で延べ面積に算入しない部分があります（自動車車庫、住宅の地階、共同住宅の共用廊下・階段など）。
建ぺい率の緩和——角地と防火地域
建ぺい率は、条件を満たすと上限に加算できます。
| 条件 | 加算 |
|---|---|
| 特定行政庁が指定する角地等 | 1/10 |
| 防火地域内の耐火建築物等（建ぺい率8/10の地域以外） | 1/10 |
| 準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等 | 1/10 |
| 角地等と、防火・準防火の条件の両方 | 2/10 |
建ぺい率が8/10と定められた地域で、防火地域内の耐火建築物等を建てる場合は、建ぺい率の制限が適用されません。準防火地域の準耐火建築物等が緩和の対象に加わったのは、2018年の建築基準法改正によるものです。
名古屋市の「角地」は条件が細かい
角地の緩和は、道路が交わる角にあればよいわけではありません。名古屋市では市の建築基準法施行条例で対象を定めており、街区の角にある敷地の場合、例えば次の条件があります。
- 2つの道路の幅員がそれぞれ6m以上で、合計が15m以上
- 道路が交わる角度が120度以下
- 敷地の周囲の3分の1以上がその道路に接している
ほかに、2つの道路に挟まれた敷地、三方を道路に囲まれた敷地、公園・水面などに接する敷地も一定の条件で対象になります。また、名古屋市の資料では風致地区内では建ぺい率の緩和は適用されないとされています。広告の「角地」という言葉だけで緩和を前提にしないことが大切です。
既存不適格——今は建っているが、同じ規模で建て直せない建物
建築した当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更で、現在の規制に合わなくなった建物を既存不適格建築物といいます。違反建築物ではないため、そのまま使い続けることはできますが、建て替えや増築のときは現在の規制に合わせる必要があります。
- 容積率が下がった地域の古いマンションや建物では、建て替え後の床面積が今より小さくなる可能性がある
- 中古住宅では、重要事項説明の「法令上の制限」の欄や、建築確認・検査済証の内容を確認する
- 既存不適格か違反建築かは、融資や将来の売却に影響するため、契約前に区別しておく
購入前の確認手順
- 都市計画で指定された建ぺい率・容積率を確認する
- 前面道路の幅員と種別を確認し、容積率の制限を計算する
- 角地・防火地域の緩和が使えるかを、市の基準に照らして確認する
- 高さ制限、斜線制限、日影規制なども含め、建築士に建てられるプランを描いてもらう
当社では、土地・中古住宅の購入のご相談の際に、指定の数字だけでなく前面道路や緩和の条件まで含めて、実際に建てられる規模を建築士と確認しています。
個別の敷地での建築の可否は、建築士または名古屋市の建築指導の担当窓口にご確認ください。
