不動産の売買では、契約前に必ず登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を確認します。誰が所有者で、どんな担保が付いているかは、売主の説明ではなく登記で確かめるのが基本です。証明書の構成と、住まいの購入で見ておきたい箇所を整理します。
登記記録の構成
登記記録は、土地は1筆ごと、建物は1個ごとに作られ、表題部と権利部に分かれます。権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。
| 区分 | 記録される内容 |
|---|---|
| 表題部（土地） | 所在、地番、地目、地積など |
| 表題部（建物） | 所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など |
| 権利部・甲区 | 所有権に関する事項（誰が、いつ、どのような原因で所有権を取得したか。差押え、仮登記、仮処分など） |
| 権利部・乙区 | 所有権以外の権利に関する事項（抵当権、地上権、地役権の設定など） |
表題部——物件そのものの情報
- 所在・地番：地番は住居表示（住所）とは別の番号です。証明書を請求するときは地番（建物は家屋番号）が必要です
- 地目：宅地、田、畑、雑種地など。登記上の地目と現況が違うことがあり、農地の場合は売買に許可や届出が必要になります
- 地積・床面積：登記上の面積。土地の地積は、測量の時期によって実測と異なることがあります。マンションの専有部分の床面積は、広告の面積（壁の中心で測る）より小さく記録されるのが通常です
- 区分建物（マンション）：一棟の建物の表示、専有部分の表示に加え、敷地権（土地の権利）の種類と割合が記録されている場合があります
甲区——所有者と、所有権を脅かす登記
購入前に甲区で確認したいのは次の点です。
- 現在の所有者が売主と一致しているか。一致しない場合は、相続登記が済んでいない、共有者がいる、などの理由を確認する
- 共有かどうか。共有なら、共有者全員が売主として契約する必要がある
- 差押え、仮差押え、仮登記、仮処分の有無。これらが残ったままでは安全に取引できないため、決済までに抹消される段取りかを確認する
- 登記上の住所が売主の現住所と違う場合は、決済までに住所の変更登記が必要になる
なお、2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化されました。変更の日から2年以内に申請が必要で、施行前の変更も対象（2028年3月31日まで）です。買った後に引越しをした場合も、自分の登記の住所を変更する必要があります。
乙区——担保と利用の権利
- 抵当権・根抵当権：売主の住宅ローンなどの担保。通常は、決済時に売買代金で返済し、同時に抹消します。債権額と債権者、抹消の段取りを確認します
- 地上権・地役権：他人が土地を使う権利。通路や電線のための地役権などは、建物の配置に影響することがあります
- 賃借権など、所有権以外の権利
乙区に何も記録がない場合は、乙区の欄自体が証明書に出てきません。
「下線」と「全部事項」
- 抹消された登記事項には下線が引かれます。下線のある抵当権は抹消済みです
- 全部事項証明書は、閉鎖されたものを除く登記記録の全部を記載したもので、過去の所有者や抹消済みの権利も分かります。売買の確認では全部事項証明書を取るのが基本です
- 抵当権が複数の不動産に設定されている場合、共同担保目録を付けて請求すると、ほかの担保物件が分かります
取得の方法と手数料
登記所に請求すれば、誰でも登記事項証明書の交付を受けられます。所有者本人である必要はありません。
| 請求の方法 | 手数料（2025年4月1日から） |
|---|---|
| 登記所の窓口・郵送（書面請求） | 600円 |
| オンライン請求・郵送で受取り | 520円 |
| オンライン請求・登記所等で受取り | 490円 |
オンライン請求は、平日の8時30分から21時まで受け付けられ、手数料はインターネットバンキングなどで電子納付できます。なお、登記情報提供サービスでは登記の内容をパソコンで確認できますが、登記事項証明書は交付されません。契約や手続きで証明書が必要な場合は、交付請求を行います。
購入の場面での使い方
- 物件の検討段階で取得し、所有者・共有・担保・差押えの有無を確認する
- 重要事項説明の「登記記録に記録された事項」の欄と照らし合わせる（「重要事項説明で見るべき10項目」）
- 決済の直前にも、新たな登記が入っていないかを司法書士が確認する
当社では、購入のご相談の際に登記事項証明書を取得し、所有者・権利関係と、決済までに整理が必要な登記を確認してご説明しています。
登記の個別の内容や手続きは、司法書士または法務局にご確認ください。
