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アパートや貸家を売る、建て替える、自分で使う——そのために入居者に退去してもらいたい場面があります。ただ、普通の建物賃貸借（普通借家）では、貸主から契約を終わらせることは簡単ではありません。借地借家法の仕組みと、立退料の考え方、定期借家との違いを整理します。

貸主からの更新拒絶・解約には「正当事由」が必要

借地借家法28条により、貸主が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするには、正当の事由があると認められなければなりません。正当事由は、次の事情を総合的に考慮して判断されます。

• 貸主と借主それぞれが、その建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関するこれまでの経過
• 建物の利用状況と、建物の現況
• 貸主が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに、借主に財産上の給付をする旨の申出をした場合の、その申出

「売りたいから」「高く売れるから」という事情だけで正当事由が認められることは考えにくく、建物の老朽化の程度、借主の生活や事業への影響などと合わせて判断されます。

通知の期限

通知をしても、期間満了後に借主が使い続け、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、やはり更新したものとみなされます（同法26条）。いずれの場合も、正当事由がなければ契約は終わりません。

立退料の位置づけ

立退料は、法律で額や計算方法が決まっているものではありません。条文上は、正当事由を判断する要素の一つである「財産上の給付」にあたり、正当事由の不足を補うものと位置づけられます。

話し合いでは、一般に次のような費用や損失が考慮されます。

• 引越し費用、新居の契約にかかる費用
• 新居と現在の家賃の差額の負担
• 店舗・事務所の場合は、移転による営業上の損失や内装工事費など

額は、建物の状態、借主の事情、貸主側の必要性の強さによって大きく変わります。合意できない場合は、最終的には裁判所の判断になり、時間がかかります。合意したら、退去日、立退料の支払時期、原状回復・敷金の扱いを書面で取り決めます。

税務上は、貸家を売るために借家人に支払った立退料は、譲渡所得の計算で譲渡費用として扱われます（国税庁No.3255）。

定期借家との違い

定期建物賃貸借（定期借家）は、契約で定めた期間が満了すると更新されずに終了する契約です（同法38条）。正当事由は不要ですが、成立には厳格な要件があります。

• 公正証書などの書面（電磁的記録を含む）で契約すること
• 契約前に、更新がなく期間満了で終了することを書面を交付して説明すること。説明がなければ、更新がない旨の定めは無効
• 期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知をすること

将来の売却や建替えを考えている物件では、空室を新たに貸す際に定期借家を選ぶことで、退去の時期を見通しやすくなります。ただし、更新がない分、借主が集まりにくくなったり、賃料の条件に影響したりすることもあるため、募集の状況とあわせて判断します。要件を欠くと普通借家として扱われるおそれがあるため、契約書と事前説明書面の両方が残っているかを確認します。定期借家の仕組みは「定期借家と普通借家」でも整理しています。

売却の進め方は3つ

全室空室にしてから売るのが有利とは限りません。立退料と期間、空室中の家賃収入の減少を加えて比べると、入居者がいるまま売るほうが手取りが多いこともあります（入居者がいるまま売る）。

交渉の前に整えること

1. 賃貸借契約書と更新の履歴、定期借家なら事前説明書面を確認する
2. 各入居者の契約期間、家賃、滞納の有無を一覧にする
3. 建物の状態（老朽化、耐震性）を示す資料を用意する
4. 交渉を誰が行うかを決める。報酬を得て交渉を代理することは弁護士法との関係があるため、争いになりそうな場合は早めに弁護士に相談します

当社では、入居者がいる物件の売却について、立退きを前提にする場合としない場合の手取りと期間を比べ、必要に応じて弁護士と連携して進めています。

法務の個別判断は、弁護士にご確認ください。