賃貸に出している物件を売るとき、入居者に出てもらう必要はありません。賃貸借契約をそのまま新しい所有者に引き継いで売る取引を「オーナーチェンジ」と呼びます。買主は家賃収入を目的とする投資家が中心で、売り方も自宅の売却とは違います。
入居者の同意は要らない
入居者の賃借権が買主に対抗できる場合（通常の引渡し済みの賃貸がこれにあたります）、賃貸人の地位は原則として買主に移ります（民法605条の2）。入居者の同意や契約の巻き直しは不要ですが、買主が入居者に対して賃貸人であることを主張するには所有権移転登記が必要です。決済後に、所有権移転登記、入居者への通知、家賃振込先の変更、敷金等の引継ぎを確認します。
ただし、次の点は買主に引き継がれるため、売却前に整理が要ります。
- 敷金：買主が返還義務を負うので、売買代金から敷金相当を差し引く（精算する）のが通常
- 前受家賃：決済月の家賃は日割りで精算
- 滞納：売主の所有期間の滞納は売主の債権。買主が引き継がないのが原則
- 更新・特約：定期借家か普通借家か、ペット可、原状回復の特約などはそのまま引き継ぐ
価格は「収益」で決まる
オーナーチェンジ物件の買主は、家賃から逆算して価格を考えます（表面利回り・実質利回り）。自分で住むために買う人の価格（実需価格）より低くなるのが一般的で、特に区分マンションでは「空室で売るほうが高い」ことがよくあります。
| 状況 | 売り方の目安 |
|---|---|
| 家賃が相場より高く、入居者が長期で安定 | オーナーチェンジで投資家向けに売る |
| 家賃が相場より低い／契約が古い | 退去を待つか、退去交渉のうえ実需向けに売る選択も |
| 定期借家で期間満了が近い | 満了後に空室で売る選択肢を比較する |
退去をお願いする場合、普通借家では正当事由が必要で、立退料の話になります。無理に進めず、金額を比較して判断します。
買主に渡す資料
投資家は、以下が揃っているかで検討のスピードと価格が変わります。
- 賃貸借契約書（更新の覚書、特約を含む）
- レントロール（家賃・共益費・敷金・契約開始日・更新日）
- 管理委託契約（管理会社の引き継ぎ可否、解約条件）
- 入居者からの申告・修繕履歴・滞納の有無
- マンションなら管理費・修繕積立金・長期修繕計画、総会議事録
売主の注意点
- 室内が見づらい：入居中の内見には入居者の協力と日程調整が必要で、できないことも多い。買主は図面・写真・現況報告で判断するため、過去の写真や間取りを用意しておく
- 告知事項：入居者とのトラブル、設備故障、近隣の事情は正直に伝える。隠すと契約不適合責任の問題になる
- 管理会社の扱い：買主が管理会社を変える場合、解約予告期間（通常1〜3か月）を確認。サブリース契約がある場合は解約が難しいことが多く、売却条件に大きく影響する
入居者がいる物件は、空室の物件とは買主の層も売り方も違います。当社は、収益として売る場合と実需として売る場合の両方の目安を出し、どちらが手取りで有利かを比べてから進めます。