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一棟マンション・アパートの売却は、住まいの売却と違い、「収益を生む事業」を引き継ぐ取引です。買主は賃料と支出の数字で判断するため、売却前に整えておくべき情報がはっきりしています。

1. レントロール（賃貸借の一覧）

戸別の賃料・共益費・契約日・更新日・敷金・入居者属性をまとめた表です。買主が最初に見る資料で、ここに抜けや矛盾があると価格交渉の材料になります。

• 空室の賃料は「想定」と明記し、直近の成約賃料と差がないか確認する
• 滞納・訴訟・特約（ペット可、フリーレント、定期借家など）は隠さず記載する
• 敷金・保証金は売買時に買主へ引き継ぐため、残高を確定しておく

2. 修繕履歴と大規模修繕の見通し

屋上防水、外壁、給排水管、受水槽、エレベーター、消防設備の点検・修繕記録です。履歴がない建物は、買主が「近いうちに大きな費用が出る」と見込んで価格を下げます。

• 直近10年の修繕内容と費用を一覧にする
• 未実施の法定点検（消防設備、簡易専用水道、昇降機など）があれば、売却前に済ませるか、買主に正直に伝える
• 検査済証・竣工図・設備図面の有無を確認する（ない場合も売れますが、融資審査に影響することがあります）

3. 借入と抵当権

売却代金で既存ローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡すのが原則です。

• 残債と、繰上返済時の手数料・違約金を金融機関に確認する
• 残債が売却価格を上回る場合は、差額を自己資金で埋めるか、金融機関と相談する
• 法人所有の場合は、代表者の連帯保証や他の物件との共同担保を確認する

4. 税金と費用

個人が売却する場合、売却益（譲渡所得）には、売却した年の1月1日時点の所有期間で税率が変わります。

所有期間が5年の境目にある場合、売却時期を少しずらすだけで手取りが大きく変わります。建物部分の売却には消費税がかかる場合があり（課税事業者の場合）、売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登記費用、仲介手数料も見込んでおきます。

仲介手数料の上限は、売買価格400万円超の部分で「価格の3%＋6万円（税別）」が目安です。なお、2024年7月からは800万円以下の物件について、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受け取れる特例が設けられています。

5. 時期と進め方

• 入居率：満室に近い状態のほうが評価は上がります。空室がある場合は、募集条件を見直してから売るか、空室を前提に価格に織り込むかを決めます
• 決算期：法人が売主の場合、売却益の計上時期が決算に影響します
• 仲介か買取か：市場で買主を探す仲介は価格を追求できる一方、売却まで数か月かかります。当社が直接買い取る場合は、期間と確実性を優先できます。両方の目安を並べて選ぶのが確実です

まとめ

一棟物件の売却は、情報が整っているほど価格と期間が安定します。レントロール・修繕履歴・借入の3点が揃っていれば、机上査定の精度が上がり、買主の融資もスムーズです。整っていない状態でも、整理からお手伝いできます。

税の計算は個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。