不動産を売ると、会社員でも売った翌年に自分で確定申告をします。源泉徴収（年末調整）では済みません。申告し忘れると、本来使えた特例が使えなかったり、無申告加算税がかかったりします。
申告が必要な人・不要な人
- 利益が出た（譲渡所得がある）→ 申告が必要
- 損失が出た（売値が取得費・費用に届かない）→ 申告は不要。ただし、住まいを売った損失を他の所得と通算できる特例を使うときは申告が必要
- 3,000万円の特別控除など、特例を使って税額がゼロになる→ 申告は必要（特例は申告して初めて使えます）
いつ出すか
売却した年の翌年の2月16日から3月15日まで（期間は年により、土日などで前後することがあります）が、確定申告の期間です。納税もこの期限までに行います。
例：2026年中に引渡しをした場合、申告・納付は2027年の春です。
何を出すか
土地・建物の売却益は、給与や事業の所得とは別に計算する分離課税です。主な書類は次のとおりです。
- 確定申告書（第三表：分離課税用）（給与所得などがあれば第一表と併せて）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）：売却価額、取得費、譲渡費用、特例の適用を記入する
- 特例を使う場合は、その特例の添付書類
準備しておくもの
- 売買契約書（売ったときのもの）
- 購入時の売買契約書・領収書（取得費の証明。なければ概算取得費の考え方）
- 仲介手数料、測量費、印紙代などの領収書（譲渡費用）
- 登記事項証明書など、取得日・売却日が分かる書類
- 住まいを売る特例を使う場合は、住民票（除票）、戸籍の附票、固定資産税の資料など
- 相続した物件なら、相続税の申告内容が分かる書類
税額の流れ
譲渡所得 ＝ 売却価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
そこから特例の控除を引き、残りに長期・短期の税率をかけます。長期か短期かは、売った年の1月1日現在の所有期間で決まります（税率の考え方）。
失敗しやすいこと
- 引渡し日が年末年始にまたがり、どちらの年の所得か分からなくなる（売買契約書の引渡し日・登記の日を確認します）
- 特例の要件（居住期間、売却時期など）を満たしているつもりで、実際は外れている
- 取得費の書類がなく、5%で計算してしまい、後から書類が見つかる（見つかった場合は、期限内であれば直して申告できます）
- 売却代金を使いきってしまい、納税資金が足りない
納税資金は、売却代金が入った時点であらかじめ別にしておくことを勧めます。住民税は翌年に納付書が届くため、所得税と合わせて忘れがちです。
申告のしかた
- 税務署で相談しながら作成する
- 国税庁のウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー」で作成し、e-Taxで送信、または印刷して提出する
- 税理士に依頼する（売却益が大きい、特例が複数ある、相続を伴う場合に向く）
当社では、売却のご相談の段階で、想定される譲渡所得と納税額の目安を整理し、納税資金を含めた売却の段取りをお伝えしています。
個別の申告・税額は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。
