Journal

一棟マンションやビルの売買では、価格の中に消費税が含まれているかどうかで、手取りや買主の資金計画が数百万円単位で変わります。基本の仕組みを押さえておきます。

土地は非課税、建物は課税

消費税は「事業者が事業として行う資産の譲渡」にかかります。不動産では次のように分かれます。

個人が自宅を売る場合は事業ではないため、建物にも消費税はかかりません。一方、個人でも賃貸事業を行っていて課税売上が基準を超える（前々年の課税売上高が1,000万円超など）場合は課税事業者となり、収益物件の建物部分の売却に消費税がかかります。法人は原則として課税事業者です。

土地と建物の按分

売買価格は「土地＋建物」の合計で決まることが多く、消費税の計算には建物価格を切り出す必要があります。按分の方法は主に次のとおりで、合理的な方法であれば認められます。

• 固定資産税評価額の比率で按分する（最も一般的）
• 売買契約書に土地・建物の内訳を明記する（当事者の合意。著しく不合理でないこと）
• 不動産鑑定評価による
• 建物の再調達原価から減価して求める

売主は建物価格が低いほど納める消費税が減り、買主は建物価格が高いほど減価償却と仕入税額控除で有利になるため、利害が逆になります。契約前に内訳を合意し、契約書に記載しておくのが実務の基本です。

価格表示と手取り

• 収益物件の価格は「税込」で表示されることが多く、売主が課税事業者なら建物分の消費税を納める必要があります。手取りを計算するときは、建物価格に含まれる消費税を差し引いて見ます
• 買主が課税事業者であれば、支払った消費税は仕入税額控除の対象になります。居住用賃貸建物については、2020年10月以降、仕入税額控除が原則認められない扱いになっているため、住宅系の一棟物件では買主側の計算が変わります
• 免税事業者が売却した年に課税売上が増え、翌々年から課税事業者になる、ということも起こります

売却前に確認すること

1. 売主が課税事業者かどうか（法人は原則課税、個人は前々年の課税売上で判定）
2. 土地・建物の内訳をどう決めるか（固定資産税評価額の比率を基本に、契約書に明記）
3. 買主の立場（課税事業者か、居住用賃貸か）で、価格交渉の着地点が変わる
4. 納税のタイミング（申告期限）と資金繰り

消費税は金額が大きく、判断を誤ると後から追徴になることもあります。当社は、按分の考え方と価格の見せ方を整理したうえで、税理士に確認する形で進めています。

課税・非課税の判定や按分は個別の事情で変わります。税務署または税理士にご確認ください。