Journal

自宅を買ったときより安く売ると、税金の計算上は「譲渡損失」が出ます。土地・建物の売却損は、原則として給与など他の所得と差し引くことはできませんが、マイホームについては、一定の要件で損益通算と、引ききれない分の翌年以後への繰越控除が認められています。特例は2種類あり、違いは主に住宅ローンをどこに持っているかです。要件は2026年10月時点の国税庁の情報に基づきます。

2つの特例の全体像

どちらも、売った年の1月1日時点で所有期間5年超が必要です。5年以下で売った場合は対象外になるため、売却時期を検討する際は所有期間の数え方に注意します。

買い換える場合（No.3370）

旧居を売り、新しい住まいを買う場合の特例です。主な要件は次のとおりです。

• 売った年の1月1日時点で、旧居の所有期間が5年超
• 売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに、床面積50㎡以上の新居を取得する
• 新居を取得した年の翌年12月31日までに住む（または住む見込み）
• 新居を取得した年の12月31日時点で、新居に償還期間10年以上の住宅ローンがある
• 繰越控除を受ける各年の12月31日時点でも、新居の住宅ローンがある
• 旧居の敷地が500㎡を超える場合、超える部分に対応する損失は繰越控除の対象外

新居を現金で買う場合や、償還期間10年未満のローンの場合は、この特例は使えません。

買い換えない場合（No.3390）

住宅ローンが残っている自宅を、ローン残高より安く売った場合の特例です。新居を買うかどうかは問いません。

• 売った年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がいずれも5年超
• 売買契約日の前日に、償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
• 売却価額がそのローン残高を下回っている

損益通算・繰越控除できる損失は、譲渡損失の全額ではなく、ローン残高から売却価額を差し引いた額が限度です。たとえば購入額より大きく値下がりしていても、ローン残高と売却価額の差が小さければ、使える損失もその範囲にとどまります。売却代金でローンを完済できない、いわゆるオーバーローンの状態を想定した制度です（売却の進め方は「住宅ローンが残っている家を売る」）。

共通の注意点

• 住まなくなった家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります
• 親子・夫婦・生計を一にする親族など、特別の関係がある人への売却は対象外です
• 売った年の前年・前々年に、3,000万円特別控除などの特例を使っていると対象外です
• 繰越控除は、合計所得金額が3,000万円を超える年は使えません（損益通算そのものには所得要件はありません）
• 繰越期間は、売った年の翌年以後3年間です

申告は「毎年」続ける

損失が出たときは、本来は申告不要ですが、この特例を使うには確定申告が必要です。さらに繰越控除を受けるには、損益通算をした年の翌年分から、繰越控除を使う年分まで連続して確定申告書（損失申告用）を出すことが求められます。途中で申告をやめると、その後の繰越控除が受けられなくなるおそれがあります。

給与所得者でも、この期間は毎年申告することになります。源泉徴収された所得税が還付される、翌年の住民税が下がる、という形で効果が出るため、手続きの手間と効果を比べて判断します。

住宅ローン控除との関係

買い換える場合の特例（No.3370）は、国税庁の案内で、新居の住宅ローン控除と併用できるとされています。3,000万円控除や買換え特例を使うと新居のローン控除が使えなくなるのと比べ、大きな違いです。ただし、新居のローン控除にはそれ自体の要件があるため、両方の要件を個別に確認します。

売る前に確かめておくこと

1. 旧居の取得費（購入時の契約書・領収書）。損失の額はここから計算します
2. 所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えるか
3. 住宅ローンの償還期間と、売買契約日前日時点の残高
4. 新居を買う場合、ローンの償還期間と床面積

当社では、売却のご相談の際に、損失が出る見込みかどうか、どちらの特例が候補になるかを整理し、税理士と連携して申告まで見通した段取りをお伝えしています。

税務の個別判断は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。