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夫が亡くなり、遺産は自宅と預金。妻が自宅を相続すると、自宅の評価額だけで法定相続分に達してしまい、生活資金になる預金を受け取れない——こうした事態を避けるために、2020年4月1日から配偶者居住権の制度が始まりました。自宅の「住む権利」と「所有権」を分け、配偶者は住む権利を取得し、所有権は子などが取得する、という分け方ができます。便利な制度ですが、いったん設定すると、自宅を売る・建て替えるときに大きな制約になる点も理解しておく必要があります。

成立の要件

• 遺された配偶者が、相続開始の時に、被相続人が所有していた建物に住んでいたこと
• 次のいずれかで配偶者居住権を取得すること
• 遺産分割（相続人の協議、または家庭裁判所の審判）
• 遺言による遺贈（2020年4月1日以後に作成された遺言に限る）
• 夫婦で共有していた建物でも設定できます。ただし、被相続人が相続開始の時に建物を配偶者以外の人と共有していた場合は設定できません。

存続期間は、原則として配偶者が亡くなるまで（終身）ですが、遺産分割や遺言で一定の期間を定めることもできます。

登記と、配偶者が負うルール

• 配偶者居住権は登記することで、建物を取得した第三者などに権利を主張できます。権利の優劣は登記の先後で決まるため、取得したらできるだけ早く登記します（建物の所在地を管轄する法務局）。
• 配偶者居住権は第三者に譲渡できません。
• 建物の増改築や、第三者に貸して使わせることには、所有者の承諾が必要です。
• 家族と同居することはできます。
• 通常の修繕費は配偶者の負担です。固定資産税は所有者が納めますが、通常の必要費として配偶者に求償できます。

なお、配偶者居住権とは別に、相続開始時に住んでいた配偶者は、遺産分割が終わるまでなど一定の期間（少なくとも相続開始から6か月）、無償で住み続けられる配偶者短期居住権も認められています。

相続税ではどう評価されるか

相続税の計算では、自宅を次の4つに分けて評価します。

建物の耐用年数（法定耐用年数の1.5倍）、築年数、存続年数（終身なら配偶者の平均余命をもとに計算）、法定利率による複利現価率を使って計算します。配偶者の年齢が若いほど配偶者居住権の価額は大きく、所有権の価額は小さくなります。

配偶者が取得した敷地利用権は、要件を満たせば小規模宅地等の特例の対象になります（小規模宅地等の特例）。国税庁の質疑応答事例では、配偶者が亡くなった後の二次相続では、配偶者の敷地利用権は相続財産に含まれず、特例の対象にもならないと整理されています。

売却・建替えへの影響

配偶者居住権が設定された自宅は、所有者（子など）にとって「住む人がいて、自由に使えない不動産」になります。

• 所有者が売る場合：所有権は売却できますが、買主は配偶者居住権の負担付きで取得することになります。登記された配偶者居住権は買主にも主張できるため、買主は限られます。
• 建て替える場合：所有者だけの判断では建て替えられません。配偶者の協力が必要です。
• 配偶者が施設に入るなど、住まなくなった場合：自動的に権利がなくなるわけではありません。自宅を売るには、配偶者居住権を合意で消滅させる・放棄してもらうなどの手続きが必要になります。その際、所有者が利益を受ける形になると、贈与税などの課税関係が生じることがあります。
• 配偶者が自分で売りたい場合：配偶者居住権は譲渡できないため、住み替えの資金にはできません。所有者から対価を受け取って放棄する方法はありますが、所有者との合意が前提です。

つまり、配偶者居住権は「最後までこの家に住む」ことがはっきりしている場合には有効な一方、将来の住み替えや売却の可能性がある場合には、身動きを取りにくくする仕組みでもあります。

設定する前に考えたいこと

• 配偶者が将来、高齢者施設への入居や子との同居を選ぶ可能性はあるか
• 所有権を取得する子が、自宅を売ったり建て替えたりする予定はあるか
• 配偶者居住権を使わずに、配偶者が自宅を相続し、子が代償金を負担する・預金を多めに配分するといった方法で足りないか
• 遺言で設定するなら、存続期間や、住まなくなった場合の扱いを家族で話し合っておく

当社では、配偶者居住権を設定するか迷っているご家族に、自宅を将来売却・住み替えする場合の流れや、権利が付いたままの不動産の扱いを、司法書士・税理士と連携してご説明しています。

配偶者居住権の設定・登記・評価の個別判断は、司法書士・弁護士・税理士にご確認ください。