長年連れ添った夫婦の間で、夫名義の自宅の一部を妻に贈与する——こうした場面で使えるのが、贈与税の配偶者控除です。婚姻期間が20年以上であれば、居住用の不動産（またはその購入資金）の贈与について、通常の基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで控除できます。ただし、贈与税がかからなくても、登記費用や不動産取得税はかかり、相続のときにどちらが有利かは家庭によって違います。
適用の要件
国税庁の案内では、次の要件をすべて満たす必要があります。
- 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
- 贈与されたものが、国内の居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その不動産に受け取った配偶者が実際に住み、その後も引き続き住む見込みであること
控除額は最高2,000万円で、基礎控除110万円と合わせると合計2,110万円まで贈与税がかかりません。この特例は、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか使えません。
申告が必要
贈与税がゼロになる場合でも、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告をする必要があります。主な添付書類は次のとおりです。
- 贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の謄本または抄本
- 戸籍の附票の写し
- 居住用不動産を取得したことを証する登記事項証明書など（申告書に不動産番号を記載すれば省略できる場合あり）
- 金銭ではなく不動産の贈与を受けた場合は、その不動産の評価額を計算した明細書など（固定資産税評価証明書など）
評価額は時価ではなく、土地は路線価、建物は固定資産税評価額などの相続税評価の方法で計算します。2,110万円の範囲に収まるよう、自宅全体ではなく持分の一部を贈与するのが一般的です。
進め方の手順
- 婚姻期間を確認する：婚姻の届出日から、贈与する日までに20年を過ぎているかを戸籍で確認します。
- 評価額を出す：土地は路線価（路線価のない地域は固定資産税評価額に倍率をかける方法）、建物は固定資産税評価額をもとに、自宅全体の評価額を計算します。
- 贈与する持分を決める：評価額のうち2,110万円に収まる割合を目安に、贈与する持分（たとえば「10分の3」など）を決めます。土地と建物の両方の持分を渡すのか、一方だけを渡すのかで要件や将来の売却時の扱いが変わることがあるため、税理士と相談して決めます。
- 贈与契約書を作り、登記する：贈与の日付と持分を明記した贈与契約書を作成し、司法書士に依頼して所有権（持分）移転登記を申請します。
- 翌年3月15日までに住み、申告する：受け取った配偶者がその家に住んでいることを前提に、翌年の申告期間に贈与税の申告をします。
住宅ローンが残っている自宅の場合は、名義の一部を移すことについて金融機関の承諾が必要になることがあります。登記の前に、ローンの契約内容を確認してください。
相続のときの扱い
- 暦年課税では、亡くなる前の一定期間の贈与は相続財産に足し戻されますが、配偶者控除を受けた部分は足し戻しの対象外です。
- 民法の上でも、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産が贈与された場合、遺産分割で「特別受益として持ち戻さない」意思があったものと推定されます（2019年7月施行の相続法改正）。遺された配偶者が、自宅とは別に他の財産も相続しやすくなる効果があります。
贈与にかかる費用
贈与税がかからなくても、名義変更などの費用はかかります。
| 費用 | 贈与の場合 | 相続の場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税（所有権移転登記） | 固定資産税評価額の1,000分の20 | 固定資産税評価額の1,000分の4 |
| 不動産取得税 | かかる | かからない |
| 司法書士報酬 | かかる | かかる |
相続まで待てば登記費用は低く、不動産取得税もかかりません。また、配偶者が相続で取得する財産には、相続税の配偶者の税額軽減（一定額までは相続税がかからない仕組み）もあります。相続税がもともとかからない、あるいは配偶者の税額軽減で十分まかなえる家庭では、生前に贈与する税務上のメリットは小さいことがあります。
どんな家庭に向くか
- 相続税がかかる見込みがあり、二次相続（配偶者が亡くなったとき）まで含めて財産を減らしたい
- 自宅を確実に配偶者に残したい（遺言とあわせて考える）
- 将来、自宅を売るときに夫婦それぞれが居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性を広げたい（共有者それぞれが要件を満たす必要があります。詳しくは「自宅を売ったときの税金——3,000万円控除・軽減税率・買換え特例の使い分け」）
一方で、贈与した持分は配偶者の財産になります。離婚した場合の財産分与や、配偶者が先に亡くなった場合の相続など、税以外の影響も考えておく必要があります。
当社では、ご夫婦で自宅の名義を見直したいというご相談について、将来の売却や住み替えの可能性も含めて不動産の側から整理し、税理士・司法書士と連携して進めています。
特例の適用可否や税額、登記の手続きは、税理士・司法書士または所轄の税務署にご確認ください。
