住まいの購入は、物件を見つけてから引渡しまで、いくつもの手続きが順番に続きます。それぞれの段階で「ここを過ぎると後戻りが難しい」という節目があり、そこまでに確認しておくべきことが決まっています。全体の流れを先に知っておくと、焦って判断する場面が減ります。
全体の流れは次のとおりです。
| 段階 | 主な内容 | 後戻りのしやすさ |
|---|---|---|
| 1. 資金計画 | 自己資金、借入額、諸費用、購入後の家計 | 自由 |
| 2. 事前審査 | 住宅ローンの借入可能額の目安を確認 | 自由 |
| 3. 購入申込み | 価格・条件を売主に伝える | 原則として撤回可能 |
| 4. 重要事項説明 | 物件・取引条件の説明を受ける | 契約前なので見送れる |
| 5. 売買契約 | 契約書に署名・押印、手付金を支払う | 手付解除・ローン特約の範囲に限られる |
| 6. 本審査・ローン契約 | 正式な審査、金銭消費貸借契約 | ローン特約の期限が重要 |
| 7. 決済・引渡し | 残代金の支払い、登記、鍵の受取り | 完了 |
1. 資金計画——「借りられる額」ではなく「返せる額」から
最初に決めるのは、物件価格ではなく総予算です。総予算は、物件価格のほか、仲介手数料・登記費用・ローン関係費用・保険料・税金などの諸費用、引越しや家具の費用まで含めて考えます（諸費用の項目は「購入時の諸費用」で整理しています）。
借入額は、金融機関が貸してくれる上限ではなく、教育費や老後資金を含めた家計から毎月無理なく返せる額を基準にします。金利が上がった場合に返済額がどう変わるかも、この段階で試算しておきます。
2. 事前審査——物件探しと並行して
事前審査（仮審査）は、年収・勤務先・既存の借入などから、借入可能額の目安を金融機関が判断するものです。物件が決まる前でも申し込めることが多く、早めに受けておくと次の利点があります。
- 購入申込みのときに、資金面の裏付けとして売主に示せる
- 予算の上限がはっきりし、物件選びがぶれない
- 自動車ローンなど、審査に影響する借入に早く気づける
3. 購入申込み——条件をまとめて伝える
購入したい物件が決まったら、購入申込書（買付証明書）で価格・手付金の額・引渡し時期・ローン特約の有無などを売主に伝えます。申込みは契約ではありませんが、条件を伝える最初の書面になるため、価格以外の条件（引渡し時期、付帯設備、境界の明示など）もこの段階で入れておきます。
4. 重要事項説明——契約前に書面で受け取る
宅地建物取引士が、契約の前に物件と取引条件を説明します。登記の内容、法令上の制限、道路、インフラ、ハザードマップ上の位置、マンションなら管理の状況、契約解除の条件などが含まれます。
当日に初めて読むのではなく、数日前に書面の案を受け取って読み込むことを勧めます。見るべき項目は「重要事項説明で見るべき10項目」にまとめています。
5. 売買契約——ここから先は「解除の条件」の世界
契約を結ぶと、手付金を支払い、以降は契約書の条項に従って進みます。契約後にやめる場合は、次のどれに当たるかで扱いが変わります。
- 手付解除：相手方が契約の履行に着手するまで（契約で期限を定めた場合はその期限まで）は、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して解除できる
- ローン特約による解除：期限までに本審査が通らなかった場合、白紙で解除できる（条件と期限は契約書で確認）
- 違約による解除：上記以外で契約を履行しない場合、違約金が生じる
売買契約書には印紙税がかかります。2026年10月時点では、2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書に軽減税率が適用されています。
6. 本審査・ローン契約
契約後、売買契約書や重要事項説明書を添えて本審査を申し込みます。承認が出たら金融機関と金銭消費貸借契約を結び、団体信用生命保険の加入手続きもここで行います。ローン特約の期限までに承認が出るよう、必要書類は契約前から揃えておくと安心です。
7. 決済・引渡し
決済日には、買主・売主・金融機関・司法書士などが集まり（または書面で手続きし）、次のことを同時に行います。
- 住宅ローンの実行と残代金の支払い
- 固定資産税・管理費などの日割り精算
- 所有権移転登記と抵当権設定登記の申請（司法書士が行う）
- 鍵や書類の受取り
住宅用家屋の登録免許税の軽減を受けるには、登記申請の際に住宅用家屋証明書などを添付する必要があります。証明書の準備は司法書士と事前に段取りしておきます。
当社では、購入のご相談の段階から、資金計画・重要事項説明の事前確認・契約条件の整理まで、買主の立場で一緒に進めています。
契約・登記・税務の個別判断は、司法書士・弁護士・税理士にご確認ください。
