住宅ローンを選ぶとき、多くの方が迷うのが「固定か変動か」です。どちらが得かは、借りた後の金利の動きで決まるため、事前に答えを出すことはできません。大切なのは、それぞれの仕組みで何が起きうるかを理解し、自分の家計がそれに耐えられるかで選ぶことです。
金利タイプは3つ
| タイプ | 仕組み | 返済額の見通し |
|---|---|---|
| 全期間固定型 | 契約時に返済期間全体の金利が確定する | 総返済額が契約時に確定する |
| 固定期間選択型 | 当初の一定期間（1年以上）の金利を固定し、期間終了後に改めて金利タイプを選ぶ | 固定期間中は確定、その後は未確定 |
| 変動金利型 | 市場金利の動きに応じて、適用金利が定期的に見直される | 将来の返済額は未確定 |
一般に、契約時点の金利は変動金利型が低く、固定期間が長いほど高くなる傾向があります。固定金利の「高さ」は、将来の金利上昇リスクを金融機関が引き受ける対価と考えると分かりやすくなります。
変動金利型の仕組み——見直しのルール
変動金利型では、多くの商品で半年に一度金利が見直されます。そのうえで、元利均等返済の場合に次のようなルールを設けている商品が多くあります。
- 5年ルール：金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を変えない
- 125%ルール：5年ごとの返済額の見直しでも、新しい返済額は前回の125%までに抑える
注意したいのは、これらのルールは金利上昇分の支払いを免除するものではないことです。返済額が据え置かれている間は、返済額のうち元本に充てられる部分が減り、利息の部分が増えます。元本の減りが遅くなるため、総返済額は増えます。金利が大きく上がると、返済額では利息をまかなえない状態（未払利息）が生じることもあります。
ルールの有無や内容は商品によって異なり、こうしたルールがなく、金利の見直しに合わせて返済額が変わる商品もあります。契約前に必ず確認します。
固定期間選択型の注意点
固定期間が終わると、その時点の金利で改めて金利タイプを選びます。
- 固定期間終了時に金利が上がっていれば、返済額が一度に増えることがある
- 変動金利型の5年ルール・125%ルールのような激変緩和の仕組みがないことが多い
- 当初の固定期間中の優遇幅と、期間終了後の優遇幅が異なる商品もある
固定期間の長さを、子どもの進学や収入の変化など家計の節目に合わせて選ぶ考え方もあります。
全期間固定型の特徴
返済が終わるまで金利と返済額が変わらないため、家計の計画が立てやすいのが最大の利点です。金利が上がっても影響を受けない一方、金利が下がっても恩恵はありません（借り換えには諸費用がかかります）。
向く人の考え方
| タイプ | 向きやすい状況 |
|---|---|
| 変動金利型 | 返済額が増えても家計に余裕がある／手元資金が厚く、繰上返済で調整できる／借入期間が短い、または早期の完済を予定している |
| 固定期間選択型 | 一定期間は支出を確定させたい／その期間の後に収入増や支出減の見通しがある |
| 全期間固定型 | 返済額の変動に家計が耐えにくい／借入額が大きく、期間も長い／金利の動きを気にせず暮らしたい |
判断の目安として、変動金利で借りるなら、金利が上がって返済額が増えた場合の試算を必ず行い、その返済額でも生活が回るかを確かめます。回らないのであれば、固定期間を長くする、借入額を抑えるといった選択肢を検討します。
組み合わせという選択肢
借入を2本に分け、一方を固定、もう一方を変動にする方法（ミックス）もあります。夫婦でそれぞれ借りる場合に、金利タイプを分ける考え方もあります（「ペアローン・収入合算・団信」）。ただし、ローンが2本になると、事務手数料や契約書の印紙税、登記の費用が増えることがあります。
借りた後にできること
- 金利の見直し時期と、適用金利の通知を毎回確認する
- 変動金利型なら、返済額が据え置かれていても元本の残高の推移を見る
- 余裕資金ができたら繰上返済を検討する（期間短縮型か返済額軽減型か）
- 固定への切替えや借り換えは、手数料を含めて比較する
当社では、購入のご相談の際に、金利が上がった場合の返済額の試算を含めて資金計画を整理し、物件の予算と借入の組み方を一緒に検討しています。融資の可否や条件は金融機関の判断です。
金利タイプのルールは商品ごとに異なります。契約内容は各金融機関の説明書面でご確認ください。
