中古マンションの購入では、部屋の内装や眺望に目が向きがちですが、長く持ったときの価値を決めるのは管理組合の状態です。「マンションは管理を買え」と言われるのはこのためです。確認する書類と見方を整理します。
取り寄せる書類
仲介会社を通じて、管理会社から以下を取り寄せます（有料のことがあります）。
- 重要事項調査報告書：管理費・修繕積立金・滞納・積立金残高・大規模修繕の履歴と予定・管理形態などの要約
- 長期修繕計画書：修繕項目・時期・費用と、積立金の収支予測。国交省のガイドラインでは、30年以上で大規模修繕を2回含む期間での作成が推奨されています（古い25年計画のままのマンションもあります）
- 総会議事録（直近2〜3年）：何が議論され、何が否決されたか
- 管理規約・使用細則：ペット、民泊、リフォーム、駐車場の制限
- 決算報告書：管理費会計と修繕積立金会計が分かれているか、繰越金
修繕積立金の見方
- 月額の水準：国交省のガイドラインでは、㎡あたり月額の目安（階数・延床面積の規模別）が示されています。これを大きく下回る場合は、将来の値上げや一時金の可能性が高い
- 積立方式：「段階増額方式」（最初安く、徐々に上がる）か「均等積立方式」か。段階増額で値上げが総会で否決され続けているマンションは、積立不足になりやすい
- 残高と計画の比較：長期修繕計画で次の大規模修繕にいくら必要で、今いくら積み立てられているか。不足額 ÷ 戸数が、将来の負担の目安になります
- 借入れの有無：修繕のために管理組合が借入れをしていれば、返済が積立金から出ています
長期修繕計画の見方
- 作成・見直しの時期（5年程度ごとに見直されているか）
- 大規模修繕（外壁・屋上防水・鉄部塗装）の実施履歴。周期は12〜15年が目安とされますが、仕様や劣化診断の結果で変わります
- 給排水管の更新、エレベーターの更新、機械式駐車場の更新が計画に入っているか。これらが抜けている計画は、費用が過小になりがちです
- 計画の最終年に積立金がマイナスになっていないか
議事録で分かること
議事録は、そのマンションの「空気」が最もよく分かる資料です。
- 修繕や値上げの議案が通っているか、反対が多いか
- 滞納者・騒音・ゴミ出しなどのトラブルが繰り返し議題になっていないか
- 理事のなり手がいない、総会の出席率が低い、といった記載
- 管理会社の変更やコンサルタント導入の経緯
滞納と管理形態
- 管理費・修繕積立金の滞納額の合計と件数。売主本人の滞納は買主が引き継ぐため、決済時に精算する
- 管理形態：全部委託・一部委託・自主管理。自主管理は費用が安い一方、組合の運営力に依存する
- 管理員の勤務形態（常駐・日勤・巡回）
築年と「2つの寿命」
建物自体の寿命と、設備（配管・エレベーター・機械式駐車場）の寿命は別です。配管は仕様によって異なりますが、築30年前後に更新の検討時期を迎える例が多く、ここで計画と資金が整っているかどうかで、その先の価値が分かれます。
管理の良いマンションは、築年が経っても価格が維持されやすく、売るときも買主に説明しやすい物件です。当社では、購入のご相談で候補物件の管理資料を一緒に読み、数字の意味をお伝えしています。
