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中古のマンションや戸建て、収益物件を検討するとき、「旧耐震か、新耐震か」は最初に確かめたい項目の一つです。1981年（昭和56年）の建築基準法施行令の改正で導入された耐震基準を新耐震基準、それ以前の基準を旧耐震基準と呼びます。見分け方には注意点があり、さらに税制の特例では別の日付が使われるため、混同しやすいところです。

基準の境目は「完成した日」ではない

新耐震基準は1981年6月から適用されています。どちらの基準で建てられたかは、建物が完成した日ではなく、建築確認を受けて着工した時期で判断するのが基本です。

名古屋市の旧耐震の木造住宅向け無料耐震診断も、対象を「昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅」としています。

建築確認から完成までには時間がかかります。特にマンションなど規模の大きな建物は、工事期間が長いため、1981年6月より後に完成していても旧耐震基準で確認を受けている場合があります。築年だけを見て「1982年築だから新耐震」と判断せず、建築確認の時期を確かめることが大切です。

何で確認するか

国土交通省の地方整備局の資料では、建築時期は建築確認書や検査済証、登記簿、固定資産課税台帳などで確認できるとされています。実務では次の書類を使います。

確認済証や検査済証が手元にない場合でも、自治体の台帳に記録が残っていれば、証明書を取得できることがあります。登記簿の新築年月日は完成時期を示すものなので、それだけでは基準の判定ができない点に注意します。

税制での扱い——「1982年1月1日以後に建築」

税制の特例では、建築確認日ではなく、別の基準が使われることがあります。国税庁の案内では、中古住宅を取得して2022年（令和4年）以降に居住した場合の住宅ローン控除について、家屋の要件を次のように定めています。

• 1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものであること
• それ以外の場合は、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されたもの（耐震住宅）であること、または取得の日までに耐震改修の申請をし、居住の日までに耐震改修で適合が証明されたもの

この日付は建築確認の時期とは別の基準なので、建築確認が旧耐震の時期の建物でも、税制上は要件を満たす場合があります。どの書類の日付で判断するかは、税理士や税務署に確認しておくと確実です。1982年1月1日より前に建築された建物では、耐震基準適合証明書などの書類が必要になります。証明のための調査には時間がかかるため、購入の手続きと並行して早めに準備します。不動産取得税など他の税目の軽減でも、同様の考え方で要件が設けられていることがあります。

住宅ローン控除の全体像は「住宅ローン控除（2026年入居）の要点」をご覧ください。

融資・売却への影響

旧耐震の建物は、金融機関によって担保としての評価が厳しくなったり、融資の対象外とされたりすることがあります。そのため、買い手が自己資金の多い人に限られ、売却に時間がかかる場合があります。収益物件では、融資期間が短くなると返済額が増え、収支にも影響します。

旧耐震であること自体が売買を妨げるわけではありませんが、買主・売主ともに、融資と税制の両面で使える手段を事前に確認しておくことが重要です。

耐震診断と名古屋市の制度

耐震診断は、専門家が地盤や基礎、壁の強さや配置、劣化の度合いなどを調べ、大きな地震に対する安全性を評価するものです。

名古屋市では、木造住宅について次のような制度を設けています（2026年10月時点の市の案内による）。

• 旧耐震基準の木造住宅無料耐震診断：昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅（戸建て、併用住宅、長屋、共同住宅）が対象。在来構法または伝統構法で2階建て以下などの条件があり、プレハブ・ツーバイフォー工法等は対象外。申込みは4月から翌年1月末まで
• 新耐震基準の木造住宅無料耐震診断：昭和56年6月から平成12年5月までに着工した木造住宅が対象
• 木造住宅耐震改修助成、戸建木造住宅除却助成など

鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物、分譲マンションについては、制度の有無や条件を市の窓口で確認してください。

当社では、中古住宅や収益物件の購入・売却のご相談の際に、確認済証・検査済証や台帳の記録をもとに建築時期を確認し、税制の要件や必要な証明書類を整理しています。

税制の適用は税理士または所轄の税務署に、建物の安全性は建築士にご確認ください。