住宅を買うときに最も大きい税の支援が住宅ローン控除です。2026年（令和8年）に入居する場合の要点を整理します。制度は年ごとに見直されるため、契約前に最新の情報で確認してください。
基本
- 控除率：年末のローン残高の 0.7% を所得税（引ききれない分は住民税の一部）から控除
- 控除期間：新築・買取再販は 13年、中古（既存住宅）は原則 10年（省エネ性能の高い既存住宅は13年に拡充）
- 所得要件：合計所得金額 2,000万円以下
- 床面積：40㎡以上（40㎡以上50㎡未満は合計所得1,000万円以下の場合に限る）。店舗併用は床面積の2分の1以上が居住用
新築は「省エネ基準適合」が前提
2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として控除の対象外になりました。2026年入居でも同様で、新築を検討する場合は、省エネ基準適合・ZEH水準・長期優良住宅（低炭素住宅）のどれに当たるかを、建築会社・売主に書面で確認します。
借入限度額（控除の上限を決める額）
| 住宅の区分 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅（新築・買取再販） | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅（新築・買取再販） | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅（新築・買取再販） | 2,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅（新築） | 対象外 | 対象外 |
| 長期優良・低炭素（既存） | 3,500万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準・省エネ基準適合（既存） | 2,000〜3,500万円 | 3,000〜4,500万円 |
| その他の住宅（既存） | 2,000万円（10年） | 2,000万円（10年） |
「子育て・若者夫婦世帯」は、19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。限度額を超える借入をしても、控除の計算は限度額までで行われます。
中古住宅で気をつけること
- 1982年（昭和57年）以降に建築された住宅、または耐震基準に適合することが証明された住宅が対象
- 省エネ性能の区分は、住宅性能評価書や省エネ基準適合の証明で確認する。証明がなければ「その他の住宅」として扱われる
- 個人から買う中古住宅には消費税がかからないため、控除期間は原則10年
売却と購入が重なるとき
住み替えで、前の家の売却益に3,000万円特別控除や買換え特例を使うと、新しい家で住宅ローン控除が使えません（入居年とその前後の一定期間が対象）。どちらが有利かは、売却益の大きさとローン残高で変わります。
手続き
初年度は確定申告が必要（給与所得者も）。2年目以降は年末調整で手続きできます。必要書類は、登記事項証明書、売買契約書・請負契約書、住宅ローンの年末残高証明書、省エネ性能や長期優良住宅の証明書などです。
当社では、購入の検討段階で「どの区分の住宅か」「控除額の目安」「売却側の特例との関係」を整理し、資金計画に反映してご説明しています。
制度は税制改正で変わります。適用可否は国税庁の最新情報、税務署または税理士にご確認ください。
