相続した田畑を売るには、一般の土地とは違う手続きが必要です。農地は農地法で売買や転用が規制されており、許可を得ずに結んだ売買は効力が生じません。どの条文の手続きになるかは、「農地のまま売るのか、農地以外に変えるのか」「誰が使うのか」「市街化区域かどうか」で決まります。
3条・4条・5条の違い
| 条文 | 内容 | 例 |
|---|---|---|
| 3条 | 農地を農地のまま売る・貸す | 近隣の農家に畑を売る |
| 4条 | 所有者が自分で農地を農地以外にする | 自分の畑に自宅や駐車場をつくる |
| 5条 | 農地以外にする目的で売る・貸す | 畑を住宅用地として事業者に売る |
3条の許可は農業委員会が行い、買い手は取得後に農地を適切に耕作できることが求められるため、事実上、農業を営む人・法人に限られます。3条の許可は市街化区域内でも必要です。
市街化区域内は「届出」、それ以外は「許可」
4条・5条の転用は、農地がどの区域にあるかで手続きが変わります。
- 市街化区域内：あらかじめ農業委員会に届け出れば、転用の許可は不要です。届出が受理されると受理通知が届きます
- 市街化区域外（市街化調整区域など）：転用には許可が必要です。愛知県では原則として県知事が許可しますが、名古屋市は県の条例による事務処理の特例で、市が許可の事務を担っています
許可の審査では、立地基準（農地の区分）と一般基準（転用目的の確実性、周辺農地への影響）が見られます。市街化調整区域の農地は、転用の許可に加えて都市計画法上の建築の制限も受けます（「市街化調整区域の土地」）。
農地の売買契約の進め方
転用目的で売る場合は、農業委員会で手続き（届出か許可か）を事前に確認し、売買契約は許可（または届出の受理）を条件として結び、許可・受理の後に決済と所有権移転登記を行います。許可前に買主の権利を保全するため、条件付きの仮登記を使うこともあります。登記上の地目と現況が違う場合の扱い、農業用水路や境界の確認も必要です。
生産緑地と「2022年問題」
市街化区域内の農地のうち都市計画で生産緑地に指定されたもの（500㎡以上、条例で300㎡まで引下げ可）は、農地としての管理義務と建築などの制限がある一方、固定資産税は農地として課税されます。
生産緑地は、都市計画の告示から30年を経過する日（申出基準日）以降、所有者がいつでも市町村長に買取りの申出をできるようになります。30年を迎える生産緑地が2022年に集中したため、宅地の大量供給につながるのではないかと言われたのが「2022年問題」です。
特定生産緑地を選ぶか、選ばないか
申出基準日を迎える前に、所有者などの同意を得て特定生産緑地に指定されると、買取り申出ができる時期が10年延期され、その後も10年ごとに延長できます。申出基準日を過ぎると、特定生産緑地の指定はできません。
| 特定生産緑地に指定 | 指定しない | |
|---|---|---|
| 固定資産税等 | 引き続き農地評価・農地課税 | 宅地並み課税へ移行（三大都市圏の特定市では段階的な軽減措置あり） |
| 相続税の納税猶予 | 次の世代も適用を受けられる | 現在受けている世代に限って継続。次の相続以降は適用なし |
| 行為制限 | 続く | 買取り申出を経て制限が解除されるまで続く |
買取り申出をしても市町村が必ず買い取るわけではなく、買取り・あっせんが成立しないまま一定期間が過ぎると行為制限が解除され、宅地として売却や建築ができるようになります。
特定生産緑地にするかどうかは、耕作を続ける人がいるか、納税猶予を受けているか、宅地にした場合の税負担と売却の見通しをあわせて判断します。相続した土地全般の出口は「相続した土地が「売れない」と言われたら」も参考にしてください。
当社では、農地を含む土地の売却について、農業委員会での事前確認や税理士との連携を含め、手続きの順番を整理してから売却を進めています。
農地法の手続きは各市町村の農業委員会に、相続税の納税猶予など税務の個別判断は税理士にご確認ください。
