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ロードサイドの店舗、物流施設、事業所などの用地として、土地を売らずに事業者へ貸す方法の一つが事業用定期借地権です。更新が続く従来の借地と異なり、期間が満了すれば契約が終わるのが特徴です。ただし、契約の形式や期間の決め方を誤ると、将来の売却や相続に影響します。

定期借地権の3つの類型

借地借家法には、更新のない借地権として次の3類型があります。

事業用定期借地権では、「契約の更新をしない」「存続期間を延長しない」「建物の買取請求をしない」ことを定め、期間満了で終了し、原則として借地人が建物を取り壊して土地を返還します。

公正証書でなければならない

事業用定期借地権の契約は、公正証書で行う必要があります。通常の契約書だけで結んだ場合、事業用定期借地権としての効力が認められず、更新のある普通の借地権と扱われるおそれがあります。

作成に先立って、存続期間、地代と改定の方法、建物の用途（住まいとして使う建物は対象外）、保証金と取壊し費用の担保、中途解約の条件、満了時の更地返還の方法、借地権の譲渡・転貸の可否を固めておきます。

土地オーナーにとっての利点と注意点

利点

• 建物の建築費を自分で負担せずに、地代収入を得られる
• 期間満了で土地が戻ってくるため、次の世代の選択肢を残せる

注意点

• 期間中は原則として土地を自由に使えない。期間を長く取るほど、将来の選択肢は狭まる
• 借地人の業績が悪化した場合の中途撤退、地代の滞納のリスク
• 満了時に建物が確実に取り壊されるか（借地人の倒産時など）。保証金や取壊しの担保を契約で手当てしておく

期間は、借地人の投資回収期間と、オーナー側の将来計画（相続、自己利用、売却の時期）の両方から決めます。

貸している間に土地を売るとき

事業用定期借地権を設定した土地を売る場合、買主は借地人がいる状態の土地（底地）を引き継ぎます。買主から見た評価のポイントは次のとおりです。

• 残存期間と、満了時に更地で戻る確実性
• 地代の水準と改定条項、借地人の信用力
• 保証金の額と、売却時に承継する金額
• 公正証書・登記の内容（借地権の登記、借地上の建物の登記）

買主の候補は、地代収入と将来の更地返還を見込む投資家や、借地人自身などです。公正証書の写し、地代の入金履歴、借地人とのやりとりの記録をそろえておくと、評価が具体的になります。

底地・借地の売却全般は「底地・借地・共有——権利が複雑な不動産を整理する考え方」で解説しています。

相続・相続税評価との関係

定期借地権等を設定している土地は、相続税の評価でも、自分で使っている更地とは扱いが異なります。国税庁は、定期借地権等の価額を、借地権者に帰属する経済的利益と存続期間を基に評価する考え方を示しており、残存期間によって評価が変わります。貸している土地（底地）側の評価方法は別に定められているため、具体的な金額は税理士に確認してください。

相続で土地を引き継ぐ場合は、借地人との契約上の地位も相続人に移ります。遺産分割で誰が貸主になるか、地代収入と固定資産税の負担を誰が持つかを決めておく必要があります。

駐車場など現在の利用と比べる場合は「駐車場にしている土地は、このまま持つべきか」も参考にしてください。

当社では、土地を「売る」「貸す」「持つ」の比較を、契約条件と将来の売却のしやすさを含めて整理し、ご判断の材料をお出ししています。

契約の内容や公正証書の作成は弁護士・公証人に、相続税評価は税理士にご確認ください。