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親が亡くなり、誰も住まなくなった実家を売るとき、売却益から最高3,000万円を控除できる特例があります。通常の「マイホームの3,000万円控除」は自分が住んでいた家が対象ですが、この特例は自分が住んでいなかった親の家にも使えるのが特徴です。要件が細かいので、売る前に確認します。

主な要件

1. 建物：昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物（マンション）ではない
2. 相続直前の状況：被相続人（親）が一人で住んでいた（老人ホーム等に入所していた場合も一定の要件で可）
3. 相続後：売却まで事業・貸付・居住に使っていない（貸すと使えなくなる）
4. 期限：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
5. 価格：売却価格が1億円以下。共有で売る場合の合計だけでなく、分割して売った分や、他の相続人が一定期間内に売った分も合算して判定されます
6. 売り方：次のいずれか
7. 家屋を耐震基準に適合させて売る
8. 家屋を取り壊して土地だけ売る
9. 2024年以降は、売却した翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しをしても対象
10. 相手：配偶者・親族など特別な関係の人への売却は対象外
11. 適用期限：2027年（令和9年）12月31日までの売却

2024年からの変更点

• 対象の家屋と敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、一人あたりの控除額は2,000万円（2人以下は3,000万円）。法定相続人の総数ではなく、その家を取得した人の数で判定します
• 買主が引き渡し後に耐震改修・解体を行う場合も認められるようになり、「現状のまま売って、買主が壊す」契約が組みやすくなりました

使えないケースの例

• 親が亡くなる前から子が同居していた（→ 子自身のマイホームとして通常の3,000万円控除を検討）
• 相続後に一時でも賃貸に出した
• マンション（区分所有）
• 相続から3年を過ぎた年末を越えてしまった
• 複数人で相続して売却価格の合計が1億円を超えた

取得費加算との選択

相続税を払って相続した不動産を売る場合、「相続税額の取得費加算」という別の特例もあります。空き家の3,000万円控除とは選択適用で、両方は使えません。相続税が多額で売却益も大きいなら、どちらが有利かを計算します。

進め方

1. 登記事項証明書で建築年月日を確認（昭和56年5月31日以前か）
2. 相続登記を済ませる（2024年4月から義務化。相続で取得したことを知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続も対象で、施行前に取得を知っていた場合の期限は原則2027年3月31日、知った日が施行後ならその日から3年以内）
3. 解体して売るか、現状で売って買主に解体してもらうかを決める
4. 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取る（申告に必要）
5. 売却の翌年に確定申告

期限に「相続から3年の年末」があるため、相続して間もない段階から売却の方針を決めておくと、特例を逃しません。当社では、相続した実家のご相談では建築年と期限をまず確認し、解体の要否を含めて手取りを比較しています。

税務の個別判断は、税理士または税務署にご確認ください。