不動産の売却は、査定の依頼から引渡しまで、順調に進んで3〜6か月が目安です。何にどれだけかかるのかを知っておくと、住み替えや納税など「お金が必要な日」から逆算して動けます。
全体の流れ
| 段階 | やること | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 1. 準備・査定 | 権利証・図面・固定資産税通知書を揃え、複数社に査定を依頼 | 1〜2週間 |
| 2. 媒介契約 | 依頼する会社と契約の種類を決める | 数日 |
| 3. 売り出し | 写真撮影、図面作成、レインズ登録、ポータル掲載 | 開始まで1週間、売り出し期間は1〜3か月 |
| 4. 内見・交渉 | 内見対応、購入申込、価格・条件の交渉 | 申込から合意まで数日〜2週間 |
| 5. 売買契約 | 重要事項説明、契約書締結、手付金受領 | 申込から1〜2週間後 |
| 6. 決済・引渡し | 残代金受領、登記、鍵の引渡し | 契約から1〜2か月後 |
1. 準備と査定
査定には「机上査定」（資料だけで概算）と「訪問査定」（現地を見て精度を上げる）があります。売ると決めているなら訪問査定を2〜3社に依頼し、価格だけでなく根拠（成約事例・計算方法）と販売方針を比べるのがこの段階の目的です。
揃えておく資料：登記識別情報（権利証）、購入時の売買契約書・重要事項説明書、間取り図・測量図、固定資産税の納税通知書、マンションなら管理規約・長期修繕計画、ローンの残高証明。
2. 媒介契約の種類
| 種類 | 複数社に依頼 | 自分で見つけた買主と直接契約 | レインズ登録 | 報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | できる | できる | 任意 | なし |
| 専任媒介 | 1社のみ | できる | 7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 1社のみ | できない | 5日以内 | 1週間に1回以上 |
契約期間は専任・専属専任で3か月以内。どれが良いかは物件と状況で変わります。買主が限られる収益物件や、情報を広げたくない売却では、専任で一社に任せるほうが動きやすいことが多く、一般向けの住宅で露出を広げたいなら一般媒介も選択肢です。
3. 売り出し価格の決め方
査定価格は「3か月程度で成約が見込める価格」として出されます。売り出し価格はそれより少し上に置くのが一般的ですが、相場から離れすぎると内見が入らず、売れ残り感がついて値下げしても売れにくくなることがあります。
- 売り出し後2〜4週間で内見が入らなければ、価格か見せ方を見直す
- 「いつまでに売りたいか」を最初に決め、見直しの時期を事前に合意しておく
4. 内見と交渉
内見は週末に集中します。居住中なら、片付けと換気、照明をすべて点けるだけで印象が変わります。購入申込が入ると、価格・引渡し時期・付帯設備・契約不適合責任の範囲などを交渉します。価格だけで判断せず、買主の資金計画（ローン事前審査の有無）を確認することが、契約後の白紙解除を避けるポイントです。
5. 売買契約
買主に重要事項説明が行われ、売買契約を結びます。手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受け取ります。手付解除（買主は手付放棄、売主は手付倍返し）ができるかどうかは、契約で定めた期限・条件と、相手方が履行に着手しているかで決まります。買主の融資が通らなかった場合の解除も、ローン特約の要件と期限（申込の義務、解除の通知期限など）に従います。
6. 決済と引渡し
買主の融資実行日に合わせて、残代金の受領、ローンの完済と抵当権抹消、所有権移転登記、固定資産税の精算、鍵の引渡しを同日に行います。司法書士が同席します。決済日までに引っ越しと、ガス・電気・水道の精算を済ませておきます。
時間がかかりやすいケース
- 相続登記が未了、共有者の合意が取れていない
- 境界が確定していない（測量に1〜3か月）
- 入居者がいる、借地、越境がある
- 買主の融資審査が長引く（法人・自営業の買主、収益物件）
こうしたケースは、売り出しの前に解いておくほうが、結果的に早く高く売れます。当社では、最初の相談の段階で「売り出しまでに片付けること」を一覧にし、スケジュールを逆算してお示ししています。
