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収益物件の広告に載る利回りは、多くの場合「表面利回り」です。一方、投資家や金融機関、不動産鑑定士が物件の価値を考えるときは、経費を差し引いたNOI（Net Operating Income：純収益）と、それを価格に換算するキャップレート（還元利回り）を使います。両者の関係を押さえておくと、売り出し価格が妥当かどうかを自分で検証できるようになります。

NOIとは

NOIは、物件が1年間に生み出す収入から、物件の運営にかかる費用を差し引いた金額です。

NOI ＝ 運営収入 － 運営費用

NOIには、借入金の返済（元本・利息）と減価償却費は含めないのが一般的です。物件そのものの稼ぐ力を、買う人の資金調達の仕方や税務と切り離して見るためです。

表面利回りとの違い

同じ表面利回りでも、築年数や構造、管理の状態によって経費率は大きく違います。たとえば、古い建物で修繕が多い物件や、エレベーター・受水槽などの設備を持つ一棟物件は、運営費用がかさみやすくなります。表面利回りだけで比べると、こうした差が見えません。利回りの基本は「表面利回りと実質利回り」でも解説しています。

直接還元法——NOIから価格を考える

不動産鑑定評価基準は、収益還元法を「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求める」手法とし、その一つとして一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）を定めています。式にすると次のとおりです。

価格 ＝ 純収益（NOI）÷ 還元利回り（キャップレート）

例として、NOIが年300万円の物件を考えます（数値は説明のための仮定です）。

還元利回りが1ポイント違うだけで、価格は大きく変わります。逆に言えば、売り出し価格をNOIで割ると、その価格が前提としている利回りが分かります。

還元利回りはどう決まるか

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項では、還元利回りは市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があるとし、求め方として次の方法を挙げています。

• 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
• 借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
• 土地と建物等に係る還元利回りから求める方法
• 割引率との関係から求める方法
• 借入金償還余裕率（DSCR）の活用による方法

実際の取引では、立地、築年数、構造、テナントの構成、賃料の安定性、将来の修繕の見込みなどによって、物件ごとに求められる利回りが変わります。賃料が下がりにくい、空室が埋まりやすいと見込まれる物件ほど、低い利回り（高い価格）でも買い手がつく傾向があります。

キャップレートを使うときの注意点

1. NOIの中身を確かめる：売り手が示すNOIが、満室想定の賃料のまま、修繕費や管理費を低く見積もっていないか。レントロールと経費の実績から自分で組み直します
2. 一時的な収入を除く：その年だけの更新料や、特定の入居者による一時金で収入が膨らんでいないか
3. 大規模修繕を別に見る：外壁や屋上防水などの周期的な大きな支出は、毎年の費用として平準化して見込むか、別途の支出として織り込みます。留意事項でも、大規模修繕費等は毎期の積立てとして計上する方法と、実際に支出する時期に計上する方法があるとされています
4. 償却前か償却後か：留意事項では、建物を含む不動産の純収益は基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収益を用い、償却後の純収益を用いる場合は還元利回りもそれに対応するものを使う必要があるとしています
5. 一期間の数字だけで判断しない：賃料の下落や空室の増加が見込まれる物件は、将来の純収益の変化と売却時の価格まで見るDCF法の考え方で確認します

売る側にとっての意味

売却を考えるオーナーにとっても、NOIは価格を左右する数字です。空室の解消、相場から外れた賃料の見直し、不要な経費の削減などでNOIが改善すれば、同じ利回りでも評価額は上がります。売り出す前に、レントロールと過去の経費を整理して、買い手が検証できる形にしておくことが大切です。レントロールの確認点は「レントロールの読み方」にまとめています。

当社では、収益物件の購入・売却のご相談の際に、レントロールと経費の資料からNOIを組み直し、価格の前提となっている利回りを確認しています。

価格の評価は物件ごとに異なります。正式な評価が必要な場合は不動産鑑定士にご確認ください。