土地の価格を調べ始めると、「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」と、似た言葉がいくつも出てきます。どれも間違いではなく、目的が違うだけです。関係を知っておくと、査定書や相続税の試算を読む力がつきます。
4つの価格の関係
| 価格 | 決める人 | 目的 | 公示価格を100とした目安 |
|---|---|---|---|
| 公示価格（地価公示） | 国土交通省（毎年1月1日時点、3月公表） | 取引の指標、公共事業の補償の基準 | 100 |
| 相続税路線価 | 国税庁（毎年1月1日時点、7月公表） | 相続税・贈与税の土地評価 | 約80 |
| 固定資産税評価額 | 市町村（3年ごとに評価替え） | 固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税 | 約70 |
| 実勢価格 | 市場（売主と買主） | 実際の売買 | 地域・時期・個別条件で上下 |
「約80」「約70」は制度上の目標水準で、実際の土地ごとの比率は形状・接道・地域の需給で変わります。
自分の土地の目安を出す
- 路線価を見る：国税庁の路線価図で、土地が接する道路の数字（千円/㎡）を確認。路線価 ÷ 0.8 で公示価格水準のおおよその値になります
- 公示価格・基準地価を見る：近くの標準地の価格と、過去数年の推移を見ます。「全国地価マップ」で公示価格・路線価・固定資産税路線価をまとめて確認できます
- 実勢との差を考える：実際の取引価格は公示価格の前後になりますが、人気エリアや駅近では上に、需要の薄い地域では下に離れます。角地・間口・形状・高低差・建築条件で個別に補正が入ります
この順で見れば、査定書の数字が相場からどの位置にあるかを自分で判断できます。
価格ごとの使いどころ
- 売る：実勢価格。査定は「近隣の成約事例」と「公示・路線価からの逆算」の両方で確認する
- 相続・贈与：路線価方式（路線価 × 面積 × 補正率）または倍率方式。実勢より低く評価されるのが土地の相続税対策の前提になる
- 固定資産税：固定資産税評価額。納税通知書に記載。住宅用地は固定資産税の課税標準が1/6（住宅1戸あたり200㎡まで。都市計画税は1/3）に軽減される
- 登記・取得税：固定資産税評価額を基準に税額が決まる
名古屋で見るときの注意
名古屋市は区・学区・駅距離による価格差が大きく、同じ区内でも路線価が数倍違うことがあります。また、市街地では公示価格と実勢価格の差が広がりやすく、路線価からの逆算だけで売値を決めると安く売ってしまうことがあります。相続の評価と、売却の目安は別々に出すのが安全です。
当社では、査定の際に成約事例と4つの価格を並べてお見せし、「なぜこの価格か」を数字で説明しています。
