経営者の世代交代が近づくと、議論の中心は株式と後継者になりがちです。しかし、中小企業の資産の多くは不動産で、ここを整理しないまま承継すると、後継者が「使わない不動産と借入」を抱えることになります。
会社の不動産を4つに分ける
| 区分 | 例 | 承継での扱い |
|---|---|---|
| 事業に不可欠 | 本社、工場、店舗 | 引き継ぐ。ただし「所有し続けるか、売却して賃借するか」は検討の余地 |
| 事業に使っているが代替可能 | 倉庫、駐車場、社宅 | 規模に合わせて縮小・売却・賃借への切り替え |
| 遊休・低稼働 | 旧工場跡、使っていない土地、空き社宅 | 承継前に売却または活用。株価を押し上げ、固定資産税・管理費を生み続けるだけになりがち |
| 経営者個人の所有で会社が使用 | 社長名義の土地に会社の建物 | 地代・賃料の設定、相続時の分割、会社への移転の検討 |
不動産が株価を押し上げる
非上場株式の評価では、会社の純資産（不動産は相続税評価）が反映されます。使っていない土地でも評価額があれば株価を押し上げ、後継者が株式を引き継ぐときの贈与税・相続税の負担が増えます。事業承継税制（納税猶予）を使う場合でも、要件や事後の制約があり、資産管理会社的な会社は対象外になることがあります。承継前に遊休不動産を売却して現金化し、退職金や納税資金に充てる、という整理はよく行われます。
「持つ」と「借りる」を比べる
本社や工場をセール・アンド・リースバック（売却して賃借を続ける）する方法があります。
- 利点：まとまった資金を確保できる、不動産のリスク（修繕・固定資産税・値下がり）を手放せる、株価を下げられる
- 注意点：賃料が発生し続ける、賃貸借の期間・更新条件が事業の継続を左右する、売却益への課税
後継者が「不動産の経営」ではなく「本業の経営」に集中できる形にする、という視点で判断します。
経営者個人の不動産を会社が使っている場合
社長個人の土地に会社の建物が建っている形は、中小企業で非常に多い構造です。
- 地代を取っているか、無償か（無償返還の届出の有無）で、相続時の土地の評価が変わる
- 社長に相続が起きると、その土地は相続人の間で分割の対象になり、会社の事業用地が分散するリスクがある
- 承継前に、会社が買い取る、後継者に相続させる方針を決めて遺言で固める、などの手当てが必要
承継前に進める順番
- 会社と経営者個人の不動産を一覧にし、区分・評価額・収益・固定費・借入との紐づきを整理する
- 遊休不動産の売却・活用の目安を取り、株価と資金への影響を試算する
- 事業に不可欠な不動産について、所有継続かリースバックかを比べる
- 個人所有・会社使用の不動産の扱い（地代、買い取り、遺言）を決める
- 税理士・弁護士と、株式の承継スキーム（贈与、売買、事業承継税制）に不動産の整理を組み込む
不動産の整理は、株式の承継より先に、時間をかけて進めるほうが選択肢が広がります。当社は、税理士・弁護士と連携して、不動産側の評価・売却・組み換えをお手伝いしています。
税務・法務の個別判断は、税理士・弁護士にご確認ください。
